Aufmass und Lageplan
Estudio topográfico georreferenciado: die Grundlage für Planung und Grundbucheintrag
Das georeferenzierte topografische Aufmaß (Estudio topográfico georreferenciado) ist die Grundlage zur sicheren Darstellung eines Grundstücks, seiner Grenzen, Flächen und Höhenverläufe. Das Aufmaß für den Lageplan zum Bauantrag wird von Sachverständigen der Vermessungstechnik erstellt, aber anders als in Deutschland muss es nicht von einem öffentlich bestellten Ingenieur verfertigt werden.
Es bedarf besonderer Vertiefung, wenn z.B. der Grenzverlauf nicht eindeutig ist und eine historische Herleitung notwendig wird oder wenn Flächenangaben im Grundbuch geändert werden müssen.
Nach Fertigstellung wird das neue Gebäude eingemessen.
Wir beauftragen und koordinieren diese Arbeiten im Namen und auf Rechnung der Bauherrschaft.
Was ist ein georeferenziertes topografische Gutachten?
Es handelt sich um die Darstellung der realen Grenzen und Flächen eines Grundstücks mit offiziellen geographischen Koordinaten (ETRS89/UTM). Zusätzlich werden i.d.R. auch die Höhenverläufe dargestellt.
Es ist die Planungsgrundlage für Lageplan, Geländemodell und Entwurf des Architekten und dient nach Fertigstellung zur eindeutigen und digitalen Identifikation in Kataster und Grundbuch (Registro de la Propiedad).
Vor Beginn der Planung
- Exakte Definition von Fläche und Begrenzung des Baugrundstücks.
- Es darf keine Abweichung von mehr als 10 % zwischen realer Fläche, Grundbuch- und Katasterangaben bestehen.
- Grundlage für die Korrektur der Flächenangaben im Grundbuch „mayor cabida / exceso de cabida”).
- Rechtssicherheit gegenüber Nachbarn und Behörden vor Beginn der architektonischen Planung.
Höhenlinien und Geländeverlauf
Das Aufmaß zeigt auch die Höhenlinien und die tatsächliche Topografie des Grundstücks.
Dies ist entscheidend, weil:
- die Bebauung an die natürliche Topografie angepasst werden muss bzw. im Zweifel mit dem Bauamt eine fiktive Topografie vereinbart wird
- Öffentliche Pläne oder Planunterlagen bei den Behörden oft ungenau sind
- ein präziser Plan für eine realistische und gelungene Planung von Zufahrten, Terrassen, Pools und Gebäuden unerlässlich ist
Georeferenziertes Aufmaß nach Fertigstellung
Nach Abschluss der Bauarbeiten ist ein weiteres georeferenziertes Aufmaß Pflicht. Es wird benötigt:
- Beim Notar für die Escritura de Obra Nueva (notarielle Neubauerklärung)
- Beim Grundbuchamt für die Eintragung der Immobilie.
Dieses Dokument weist nicht nur Flächen und Grenzen nach, sondern auch die exakte Lage des neu errichteten Gebäudes innerhalb des Grundstücks.
Fazit: Ein georeferenziertes topografisches Aufmaß und Gutachten ist weit mehr als ein Lageplan. Es definiert das Grundstück und damit alle Parameter des Projekts, bietet Rechtssicherheit, und es bildet die Grundlage für die Planung und die Eintragung der Immobilie in das Grundbuch.
