Bauen in Andratx
Exklusive Lagen mit neuen Chancen
Die Gemeinde Andratx im Südwesten Mallorcas zählt zu den begehrtesten Adressen der Insel. Traumhafte Lagen wie Puerto de Andratx, Cala Llamp oder Camp de Mar bieten spektakuläre Meerblicke. Viele Grundstücke liegen jedoch an steilen Hängen.
Lange galt Andratx als eine der langsamsten Bauverwaltungen der Insel – mit Wartezeiten von mehreren Jahren. In den letzten Jahren hat sich jedoch viel bewegt: Die Bearbeitungszeiten sind deutlich gesunken, die Kommunikation hat sich verbessert, und es scheint einen klaren politischen Willen zu geben, die Abläufe weiter zu optimieren. Perfekt oder modern ist die Verwaltung zwar noch lange nicht, aber die Fortschritte sind unübersehbar.
Verwaltung und Genehmigungszeiten – spürbare Verbesserungen
Mit dem neuen Bebauungsplan vom Juli 2024 und einer reorganisierten Verwaltung erhalten Neubauprojekte heute ihre Licencia Urbanistica innerhalb von rund 12 Monaten. Damit liegt Andratx zwar noch weit entfernt von der allgemein geltenden Zielvorgabe, Projekte innerhalb von maximal 3 Monaten zu prüfen und zu entscheiden, aber im Vergleich zu den früher viel zu oft erreichten Bearbeitungszeiten von bis zu 3 Jahren ist dies ein großer Fortschritt.
Auch wurde ein Priorisierungsprogramm für Erstwohnsitze gestartet, das bestimmte Genehmigungen beschleunigt.
Trotzdem gilt: Zusätzliche Genehmigungen von Fachbehörden – etwa Küstenschutz, Denkmalschutz, Naturschutz, hydrologische Gutachten oder Freigaben der AESA (Flugsicherheitsbehörde) – können den Ablauf verzögern.
Normas Subsidiarias (NNSS) – Entwicklung und aktuelle Lage
Andratx hat keinen PGOU, sondern regelt das Planungsrecht über Normas Subsidiarias (NNSS), zuletzt umfassend überarbeitet 2024 verabschiedet. Zuvor galten die NNSS von 2007, oder die von 2012, oder beide (nach den jeweils restriktiveren Vorgaben) dann wieder 2007. Das Chaos im Rathaus war beträchtlich, Sprechstunden – auch telefonische – wurden zeitweise vollständig ausgesetzt.
Nun sind die Hoffnungen groß, dass sich die NNSS 2024 konsolidieren, die Verwaltung ist auf gutem Weg, es wird wieder kommuniziert – auch wenn Orts- und Personenkenntnis nach wie vor hilfreich sind.
Wesentliche Neuerungen:
- Maximal 1 Untergeschoss mit max. 2,50 m Höhe (dadurch wird die Erschließung von Tiefgaragen am Hang deutlich erschwert!)
- Höhenlage und Höhengestaltung der Freiflächen
- Mindestanteile unversiegelter Gartenfläche
Wichtig für Käufer: Wegen des noch nicht abgearbeitete Bearbeitungsstaus werden noch immer Genehmigungen nach den zuvor geltenden NNSS 2007 erteilt. Beim Kauf eines Projekts mit bestehender Baulizenz sollte daher stets geprüft werden, nach welcher Norm die Genehmigung erteilt wurde.
Grundstücke und Bestandssituationen
Freie Grundstücke sind rar, viele Projekte entstehen auf Abrissgrundstücken. Vor einem Rückbau ist zu klären, ob eine nach aktuellen NNSS ermittelte Höhenlage eines Neubaus die gleichen Qualitäten bei Erschließung, Belichtung und Ausblick bietet wie der Altbau!
Für eine präzise Planung in Hanglagen ist ein exaktes 3D-Geländemodell mit der näheren und der weiteren Umgebung unverzichtbar. Nur mit einer aussagekräftigen Simulation der Gesamtsituation lassen sich Gebäudehöhen, Ausblicke, Sonneneinfall, Zufahrten und Integration in die Landschaft optimal gestalten.
Saisonale und örtliche Besonderheiten
In den Sommermonaten (Juli und August) ist lauter Baubetrieb untersagt.
In festgelegten Bereichen gelten Höhenbeschränkungen wegen der Nähe zur AESA-Antenne, davon betroffen sind z.B. Dachaufbauten.
Fazit: Hochwertiges Bauen mit Vorbereitung. Andratx bietet eine seltene Kombination aus spektakulärer Landschaft, exklusiven Lagen und inzwischen deutlich verbesserter Verwaltung. Wer hier baut, sollte die aktuellen Vorschriften kennen, die Planung sorgfältig vorbereiten und ein erfahrenes Architektenteam einbinden. Mit guter Koordination lassen sich hier unvergleichliche Villen realisieren – in einer der schönsten Gemeinden Mallorcas.
