Bauen in Son Vida

Gated Community und großartige Grundstücke

Son Vida gilt als eine der exklusivsten Wohngegenden Mallorcas. Die Lage oberhalb von Palma bietet spektakuläre Ausblicke auf die Bucht, ein hohes Maß an Sicherheit durch die kontrollierte Zufahrt („gated community“) sowie ein Umfeld aus Villen, Hotels und drei Golfplätzen.

Rechtlicher Rahmen und Normen

Der städtebauliche Rahmen von Son Vida hat sich über Jahrzehnte durch verschiedene Pläne und Vereinbarungen mit der Stadt Palma entwickelt. Diese Entwicklung erklärt die heutigen Bauvorschriften und Besonderheiten.

• Vor 1980: Entwicklung der privaten Urbanisation und erste städtebauliche Vereinbarungen mit der Stadt Palma.
• 1980er: Ein Entwicklungsvertrag mit der Stadt Palma schafft einen verbindlichen Rahmen für die Infrastruktur.
• 1998/1999: Der heutige Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) von Palma tritt in Kraft und ist der bis heute maßgebliche Bebauungsplan.
• – 2018: punktuelle Änderungen des PGOU
  • verschärfte Regeln für Hanggrundstücke
  • Verbot der Höhenstaffelung.
  • Strengere Definition des gewachsenen Geländes als Höhenreferenz.
  • Auflagen zum Umwelt- und Brandschutz.
• 2023: die Stadt Palma verabschiedete die neue Fassung des PGOU. Das detaillierte Ausführungsinstrument (POD) befindet sich noch in Ausarbeitung.

Hinweis zur Höhenstaffelung in Son Vida

Bis 2018 erlaubte die Bauordnung in Palma in Hanglagen eine sogenannte Höhenstaffelung. Dadurch konnten Gebäude in mehreren versetzten Ebenen in den Hang gesetzt werden. In der Praxis führte dies oft dazu, dass Häuser mit zwei Vollgeschossen wie drei- oder sogar viergeschossige Bauten wirken.

Mit der Punktuellen Änderung des PGOU von 2018 wurde diese Möglichkeit abgeschafft. Seitdem ist es nicht mehr zulässig, durch Staffelungen mehr als zwei Fassaden in der Höhe anzuordnen. Neue Projekte erscheinen dadurch im Vergleich deutlich kompakter, aber auch harmonischer im Landschaftsbild.

Die beiden Bereiche von Son Vida

Die Urbanisation Son Vida gliedert sich in zwei unterschiedliche Bereiche, die aus verschiedenen Entwicklungsphasen hervorgegangen sind und jeweils eigene Merkmale in Bezug auf Grundstücksgrößen, Infrastruktur und Bebauungsbedingungen aufweisen.

• Son Vida: Der ursprüngliche Teil entstand ab den 1950er-Jahren. Typisch sind große Parzellen mit parkartigen Gärten am Golfplatz oder mit spektakulären Blicken, aber auch eine teilweise unvollständige Infrastruktur.
• Son Vida Nuevo: ab den 1980er-Jahren wurde der westliche Teil erschlossen und teils mit kleineren Parzellen ausgewiesen. Die Infrastruktur wurde vollständig hergestellt.

Für beide Teile gilt: in Hanglagen sind die Grundstücke spektakulär, aber mitunter anspruchsvoll in der Erschließung.

Besonderheiten beim Planen und Bauen

• Kanalisation prüfen: Ohne Anschluss an die Kanalisation wird keine Baugenehmigung erteilt. Die Kosten für den Kanalanschluss tragen in der privat entwickelten Urbanisation die Grundstückseigentümer! Derzeit schließen sich im alten Teil von Son Vida immer mehr Nachbarschaften zusammen und können so die Kosten für den Kanalanschluss je Grundstück erheblich senken.
• Topografie nutzen: Die steilen Hanglagen erfordern die präzise Planung von Zufahrten, Rampen und Garagen sowie der Außenanlagen, Terrassen und Pools.
• Nachbarschaftliche Lösungen: Der Bebauungsplan erlaubt Vereinbarungen zwischen Grundstückseigentümern, z. B. für Zufahrten oder Mauern – es kann von Vorteil sein, wenn man frühzeitig das Gespräch mit den Nachbarn sucht.
• Brandschutz beachten: Son Vida ist umgeben von spektakulärer Natur, mit einem großen Baumbestand auch innerhalb der Urbanisation – und liegt zu Teilen an oder in der höchsten Schutzzone. In dieser Schutzzone tragen Eigentümer von Grundstücken in Randlage die Kosten und die Verantwortung für die dauerhaften Schutzmaßnahmen außerhalb des eigenen Grundstücks!

Fazit: Son Vida ist ein herausragender Standort für exklusive Bauprojekte – mit großen Freiheiten, aber auch klaren Regeln. Wer hier bauen möchte, sollte die Entwicklungsgeschichte und deren Konsequenzen kennen und verstehen. Mit einem erfahrenen Architektenteam an der Seite wird aus einem komplexen Planungsverfahren ein inspirierendes Projekt – und am Ende eine Villa, die den besonderen Geist von Son Vida in faszinierende Architektur überträgt.