Die Baugenehmigung
Die Licencia de Obra Mayor – und die wichtigsten Kennziffern auf Mallorca
Wer auf Mallorca neu bauen oder ein bestehendes Haus grundlegend umbauen möchte, benötigt eine Licencia de Obra Mayor – eine Baugenehmigung, oder Baulizenz.
Die städtebaulichen Vorschriften, Kennziffern und Parameter werden grundsätzlich von der zuständigen Gemeinde (Ayuntamiento) festgelegt und können sich deutlich von denen anderer Gemeinden unterscheiden. Sogar für einzelne Baugebiete derselben Gemeinde können unterschiedliche Auslegungen der Festsetzungen gelten!
Eine Licencia de Obra Mayor ist erforderlich für:
- Abriss
- Neubau
- Anbauten und Aufstockungen
- Eingriffe in die Statik an bestehenden Gebäuden
- Umbauten eines bestimmten Umfangs
Für kleinere Maßnahmen ohne statische Änderungen genügte früher oft die sogenannte Licencia de Obra Menor. Diese Definition gibt es nicht mehr, der Begriff hat sich weiterentwickelt und wird je nach Gemeinde unterschiedlich gehandhabt – in vielen Fällen verwendet man nun die Comunicación Previa oder die vereinfachten Licencia de Obra (ohne den Zusatz ‚Mayor‘)
Städtebaulichen Parameter – die Grundlage für jede Planung
Vor dem Einreichen eines Bauantrags muss geprüft werden, welche „parámetros urbanísticos“ für das Grundstück gelten. Sie bestimmen, wie groß, wie hoch und wie dicht gebaut werden darf.
Die einzelnen Begriffe sind auf Mallorca denen in Deutschland ähnlich, die Berechnungen können jedoch in jeder Gemeinde sehr unterschiedlich erfolgen. Eine einheitliche Grundlage für z.B. Flächenberechnungen wie in der DIN 277 gibt es nicht!
Die wichtigsten Parameter im Überblick
Ocupación máxima (maximal bebaute Fläche / Grundflächenzahl)
- Prozentualer Anteil des Grundstücks, der bebaut werden darf
- Beispiel: 30 % bei 1.000 m² Grundstück = 300 m² Bruttogrundfläche
Edificabilidad (zulässige Wohn- und Nutzfläche / Geschossflächenzahl)
- Maximale Gesamtfläche der Ebenen, die einzeln oder summiert zu zählen sind
- Beispiel: 0,4 edificabilidad bei 1.000 m² = 400 m² Bruttonutzfläche
Volumen edificable (Gebäudevolumen / Bruttorauminhalt)
- Zulässiges Bruttovolumen in Kubikmetern
Altura máxima / total – en metros (Gebäudehöhen)
- Begrenzung der Höhen in Metern, vergleichbar Trauf- und Firsthöhen
Altura máxima – Número de plantas (Anzahl der Stockwerke / Geschosszahl)
- Begrenzung der Höhen in Geschossen
Superficie mínima de ajardinamiento (Mindestgartenfläche / unversiegelte Fläche)
- Mindestanteil des Grundstücks, der unbebaut und begrünt bleiben muss
Unterschiede je nach Gemeinde
Die Auslegung dieser Parameter variiert stark je nach Gemeinde. In Calvià wird zum Beispiel eine überdachte Terrasse (Porche, Veranda) zu 50 % zur Edificabilidad gezählt, während er in Andratx zu 100 % angerechnet wird. Auch bei Pools und Nebenbauten gibt es lokale Unterschiede in der Bewertung. Darüber hinaus existieren in manchen Gemeinden zusätzliche Vorgaben wie die Superficie ajardinada (begrünte Fläche), die in anderen gar nicht vorgesehen ist. Ebenso wird das zulässige Bauvolumen von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich berechnet. Et. etc. …
Die Festlegungen können sehr detailliert sein und sich innerhalb derselben Gemeinde widersprechen, z.B. wenn ein älterer Bebungsplan mit allgemeinen neuen Festlegungen kollidiert.
Fazit: Die Licencia de Obra Mayor ist der zentrale Schlüssel für alle Bauprojekte auf Mallorca. Wer die lokalen Festsetzungen kennt und richtig anwendet, schafft die Grundlage für eine erfolgreiche Planung und Genehmigung.
