Abschliessende Schritte zur Fertigstellung

Von der Bauabnahme bis zum Grundbucheintrag

Einleitung

Mit der Fertigstellung des Baus ist der wichtigste Teil geschafft – doch bevor das neue Zuhause auf Mallorca offiziell bezogen werden kann, sind noch einige administrative und rechtliche Schritte erforderlich. Diese sichern nicht nur die rechtmäßige Nutzung, sondern auch den vollen Eigentumsschutz.

Acta de Recepción – Abnahmeprotokoll

Sobald die Bauarbeiten abgeschlossen sind, unterzeichnet die Bauleitung (Dirección facultativa de la obra, DFO) bestehend aus dem Architekten (Arquitecto, Director de obra) und dem Technischen Architekt (Arquitecto tecnico – Aparejador – Director de la ejecución de la obra), gemeinsam mit den jeweiligen Bauunternehmen die Acta de Recepción.

Dieses Dokument bestätigt offiziell die Fertigstellung des Gebäudes und markiert:

• Den Start der Gewährleistungszeiträume gemäß den gesetzlichen Bestimmungen
• Bzw. den Beginn der Fristen für eventuelle Nachbesserungen (subsanaciones).

Certificado Final de Obra – Fertigstellungsanzeige

Nach der Abnahme erstellt und unterzeichnet die Bauleitung (DFO) die Anzeige der abschließenden Fertigstellung (Certificado Final de Obra, CFO), in dem bestätigt wird, dass:

• Die Bauarbeiten beendet wurden und das Bauwerk vollständig fertiggestellt ist.
• Das Gebäude gemäß dem genehmigten und von der Architektenkammer gestempelten Projekt, den erteilten Lizenzen und den geltenden Vorschriften errichtet wurde.

Auch das CFO wird von der Architektenkammer (Colegio Oficial de Arquitectos de las Islas Balears, COAIB) mit dem Sichtvermerk, also einem Stempel, versehen und ist zwingende Voraussetzung für die weiteren administrativen Schritte.

Licencia de Primera Ocupación – Erstbezugsgenehmigung

Mit dem CFO wird beim zuständigen Rathaus die Erstbezugsgenehmigung (Licencia de Primera Ocupación, LPO) beantragt.

Einzureichende Unterlagen:

• Fertigstellungsanzeige (CFO)
• Weitere abschließende Dokumente, der Umfang kann je nach Gemeinde abweichen
• Zertifikate für Geländer, Verglasungen, Brandschutztüren oder andere Bauteile
• Zertifikate zu technischen Installationen wie Aufzüge, Gasanschlüsse etc.
• Bestandspläne z.B. Nachweis eines Pflanzplans „as built

Ablauf:

1. Prüfung der Unterlagen durch das Ayuntamiento
2. Inspektion und Abnahme am und im Gebäude durch einen Bauinspektor des Rathauses
3. Erteilung der LPO

• Hinweis: Immer häufiger wird zur Abnahme ein Abgleich mit den ursprünglich angegeben Baukosten nach PEM verlangt und fordern die Vorlage aller Unternehmerrechnungen. Auf die Differenz kann dann nachträglich und zusätzlich wieder die Bausteuer ICO erhoben werden!
• Hinweis: Nach dem Gesetz 3/2024 (Illes Balears, (BOIB núm. 61, de 9 de maig de 2024) entfällt die separate Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cèdula d’habitabilitat) bei Neubauten. Die Erstbezugsgenehmigung ersetzt dieses Dokument, auch für die Anmeldung der Versorgungsanschlüsse.

Für ältere Gebäude gelten nach wie vor die Regelungen zur nachträglichen Ausstellung bzw. zur Erneuerung der Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de carencia y Cédula de renovación).

Technische Abnahmen und Certificado de Eficiencia Energética (CEE) – Energiezertifikat

Mit der Erstbezugsgenehmigung LPO und der Vorlage der technischen Abnahmen erfolgt die Anmeldung der Versorgungsanschlüsse, kann also von Baustrom und Bauwasser auf normale Versorgungsverträge umgestellt werden. Notwendig sind:

• Prüfbescheinigungen für Gas, Strom, Wasser, Telekommunikation etc. (Certificado de instalacion – Boletin)
• Erstellung des endgültigen CEE durch zugelassenen Techniker
• Registrierung des CEE bei der zuständigen Behörde (Govern de les Illes Balears – Direcció General d’Energia i Canvi Climàtic)

Libro del Edificio – Gebäudedokumentation oder -handbuch

Inhalt:

• Baupläne
• Bedienungs- und Wartungsanleitungen
• Technische Zertifikate und Garantien
• Daten aller beteiligten Unternehmer und Fachfirmen

Das Gebäudehandbuch wird digital übergeben und ist Pflichtbestandteil der notariellen Neubauerklärung.

Das Gebäudehandbuch erstellt der Architekt.

Levantamiento topográfico georreferenciado – Einmessung und Inscripción en el Catastro – Katastereintrag

• Es erfolgt die Einmessung des Gebäudes im Grundstück als Grundlage für den
• Katastereintrag (und später für die notarielle Neubauerklärung)

Beauftragung und Koordination von Eimessung und Katastereintrag übernimmt bei uns der Architekt

Escritura de Obra Nueva – notarielle Neubauerklärung

Für die notarielle Declaración de Obra Nueva werden benötigt:

• Certificado de Obra Nueva, Bescheinigung über die Fertigstellung und Übereinstimmung mit Beschreibung und allen Flächenangaben des Neubaus, zur Übernahme in die notarielle Neubauerklärung

Wird vom vom Architekten ausgestellt und unterzeichnet.

• Licencia de Primera Ocupación
• Libro del Edificio
• Georefernziertes topografisches Aufmaß
• Certificado de Eficiencia Energética registrado – mit Registereintrag!
• Technische Bescheinigungen

Die Arbeiten des Notars erfolgen in Kooperation mit unserem Büro.

Inscripción en el Registro de la Propiedad – Grundbucheintrag

Sobald die Escritura de Obra Nueva vorliegt, lässt der Bauherr den Grundbucheintrag vornehmen. Der Neubau ist eingetragen und das Eigentumsrecht ist verbindlich nachgewiesen.

Fazit: Der Weg von der Fertigstellung zum Grundbucheintrag auf Mallorca beginnt mit der Unterzeichnung des Acta de Recepción. Ab diesem Moment laufen die Fristen für die Gewährleistungen der Bauleistungen. Weitere Dokumente und Verwaltungsvorgänge sichern den Übergang von der Baustelle zum bewohnten Domizil und bis hin zur rechtssicheren Eintragung des Eigentums.
Wir begleiten den gesamten Prozess, so dass der Bauherr letztlich nur noch beim Notar die Escritura de Obra Nueva zu unterzeichnen hat.