Construir en el municipio de Andratx
un enclave privilegiado para proyectos singulares
En el municipio de Andratx, en el suroeste de Mallorca, se encuentran enclaves residenciales de máxima demanda. Puerto de Andratx, Cala Llamp o Camp de Mar combinan paisajes excepcionales con un mercado inmobiliario de villas de lujo y arquitectura contemporánea de primer nivel.
Durante mucho tiempo, Andratx tuvo la reputación de ser una de las administraciones más lentas de Mallorca, con esperas de varios años para obtener licencias. En los últimos años, sin embargo, la situación ha mejorado notablemente: los tiempos de tramitación se han reducido, la comunicación con el ayuntamiento ha mejorado y existe una clara voluntad política de seguir optimizando los procesos. Aún no puede hablarse de una administración perfecta o moderna, pero los avances son evidentes.
- Administración y tiempos de licencia – mejoras palpables
Con el nuevo planeamiento aprobado en julio de 2024 y una administración reorganizada, los proyectos de obra nueva obtienen hoy su licencia urbanística en aproximadamente 12 meses.
Si bien este plazo todavía queda lejos del objetivo general de resolver solicitudes en un máximo de 3 meses, supone un gran avance respecto a los tiempos anteriores, que con frecuencia se prolongaban hasta 3 años.
Además, se ha puesto en marcha un programa de priorización de primeras residencias, que acelera ciertos expedientes.
Aun así, debe tenerse en cuenta que los informes sectoriales de organismos especializados —Costas, Patrimonio, Medio Ambiente, Confederación Hidrográfica o la AESA (Agencia Estatal de Seguridad Aérea)— pueden añadir retrasos adicionales.
- Normas Subsidiarias (NNSS) – evolución y situación actual
Andratx no cuenta con un PGOU, sino que regula el planeamiento urbanístico mediante Normas Subsidiarias (NNSS), revisadas de forma integral en 2024.
Anteriormente rigieron las NNSS de 2007, luego las de 2012, y en ocasiones se aplicaban ambas en paralelo según la versión más restrictiva. El resultado fue un clima de gran confusión administrativa, con atención al público muy limitada e incluso suspensión de consultas durante periodos prolongados.
Hoy, con las NNSS 2024, se espera una mayor consolidación y estabilidad. La administración ha mejorado, la comunicación se ha restablecido, aunque sigue siendo clave contar con experiencia local y conocimiento de las dinámicas internas.
Novedades principales de las NNSS 2024:
- Limitación a un solo sótano con altura máxima de 2,50 m (lo que complica la ejecución de garajes subterráneos en pendiente).
- Regulación detallada de las cotas de altura y del diseño de los espacios libres.
- Exigencia de superficie mínima ajardinada sin impermeabilizar.
Aviso para compradores: debido al retraso acumulado en la gestión, todavía se conceden licencias basadas en las NNSS 2007. Al adquirir un proyecto con licencia concedida es fundamental comprobar bajo qué normativa fue otorgada.
- Solares y edificaciones existentes
Los solares libres son escasos; la mayoría de los proyectos surgen sobre parcelas con edificaciones antiguas que se derriban para levantar viviendas conforme a la normativa actual.
Antes de acometer una demolición conviene comprobar si, de acuerdo con las NNSS vigentes, la nueva edificación podrá mantener las mismas condiciones de acceso, soleamiento y vistas que el inmueble original.
Para una planificación precisa en terrenos con pendiente es imprescindible elaborar un modelo 3D del relieve que incluya tanto el entorno inmediato como el paisaje lejano. Solo así pueden evaluarse correctamente las alturas, las visuales, la radiación solar, los accesos y la integración en la topografía.
- Condicionantes locales y estacionales
- En los meses de julio y agosto está prohibida la ejecución de trabajos ruidosos.
- En determinadas áreas se aplican limitaciones de altura por la proximidad a las instalaciones de la AESA, lo que afecta, por ejemplo, a cuerpos añadidos en cubiertas.
Conclusión
El municipio de Andratx ofrece una combinación única: paisajes espectaculares, urbanizaciones residenciales exclusivas y una administración que ha mejorado de forma notable. Los proyectos en este entorno requieren un conocimiento preciso de la normativa urbanística vigente, una preparación detallada del diseño y la participación de un equipo de arquitectos con experiencia local. Con una buena coordinación es posible materializar en Andratx viviendas singulares de altísimo nivel en uno de los enclaves más extraordinarios de Mallorca.
