Construir en Son Vida
Villas exclusivas sobre la bahía de Palma
Son Vida es una de las zonas residenciales más exclusivas de Mallorca. Su ubicación, en una ladera sobre Palma, ofrece espectaculares vistas a la bahía, un alto nivel de seguridad gracias al control de accesos (gated community), así como un entorno formado por villas de lujo, hoteles de prestigio y tres campos de golf.
- Evolución del Marco jurídico y normativa
El marco urbanístico de Son Vida se ha ido configurando a lo largo de varias décadas mediante distintos planes y convenios con el Ayuntamiento de Palma. Conocer esta evolución es fundamental para entender las reglas actuales de edificación y las particularidades que afectan a los proyectos en esta zona.
- Antes de 1980: desarrollo de la urbanización privada y primeros convenios urbanísticos con el Ayuntamiento de Palma.
- Década de 1980: un convenio urbanístico con el Ayuntamiento de Palma establece un marco vinculante para la infraestructura.
- 1998/1999: entra en vigor el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Palma, que sigue siendo el plan de referencia.
- 2018: modificaciones puntuales del PGOU:
- Normas más estrictas para solares en pendiente.
- Prohibición del escalonamiento de alturas.
- Definición más rigurosa del terreno natural como cota de referencia.
- Nuevas exigencias en materia de protección ambiental y contra incendios.
- 2023: el Ayuntamiento de Palma aprueba una nueva versión del PGOU. El instrumento de desarrollo detallado (POD) aún está en elaboración.
- Nota sobre el escalonamiento de alturas en Son Vida
Hasta 2018, la normativa urbanística permitía en solares con pendiente el escalonamiento de alturas, lo que posibilitaba situar el edificio en varios niveles desplazados en el terreno. En la práctica, esta fórmula llevó a que viviendas de dos plantas aparentaran tener tres o incluso cuatro.
Con la modificación del PGOU de 2018 esta posibilidad quedó prohibida. Desde entonces ya no está permitido proyectar más de dos fachadas en altura mediante escalonamientos. Como resultado, los proyectos nuevos presentan una imagen más compacta y, al mismo tiempo, más armoniosa en el paisaje.
- Las dos áreas de Son Vida La urbanización de Son Vida se divide en dos áreas diferenciadas, que responden a distintas etapas de desarrollo y presentan características propias en cuanto a tamaño de las parcelas, consolidación de infraestructuras y condiciones de edificación.
- Son Vida: el núcleo original, desarrollado desde los años 50. Se caracteriza por grandes parcelas con jardines de estilo parque junto al campo de golf o con vistas panorámicas, aunque en parte con infraestructuras incompletas.
- Son Vida Nuevo: desarrollado a partir de los años 80, en el sector occidental, con parcelas algo más pequeñas y con infraestructuras urbanísticas plenamente consolidadas.
En ambas zonas, los solares en pendiente ofrecen escenarios espectaculares, aunque con mayores exigencias técnicas en accesos y urbanización.
Aspectos clave a tener en cuenta
Más allá de los aspectos generales de planeamiento, en Son Vida existen condicionantes muy específicos que influyen directamente en la viabilidad y el desarrollo de un proyecto. Tenerlos en cuenta desde el inicio resulta esencial para evitar sobrecostes y retrasos, así como para aprovechar al máximo el potencial de cada solar.
- Comprobar la canalización: sin conexión a la red de saneamiento no se concede licencia de obra. En la urbanización original los costes de conexión recaen sobre los propietarios. Cada vez más comunidades de vecinos se organizan para ejecutar conjuntamente estas infraestructuras y repartir los costes.
- Aprovechar la topografía: las pendientes requieren un diseño muy preciso de accesos, rampas, garajes, así como de terrazas, piscinas y jardines.
- Soluciones vecinales: el planeamiento permite acuerdos entre colindantes, por ejemplo, para accesos o muros medianeros, lo que puede aportar ventajas si se negocia desde las fases iniciales.
- Zonas de Prevención de incendios: Son Vida está rodeada de naturaleza, con abundante arbolado dentro de la urbanización y zonas clasificadas como de máxima protección. En estos casos, los propietarios de parcelas en los bordes a estas zonas de protección, asumen la responsabilidad y los costes de las medidas de protección fuera de su solar.
Conclusión
Son Vida es un enclave excepcional para proyectos residenciales exclusivos: ofrece grandes libertades, pero también normas claras. Quien desee construir aquí debe comprender la historia de su desarrollo urbanístico y sus implicaciones actuales. Con el apoyo de un equipo de arquitectos experimentados, un proceso complejo de planeamiento puede transformarse en un proyecto inspirador, culminando en una villa que refleje el espíritu único de Son Vida a través de una arquitectura de primer nivel.
