Realistas y Transparentes
Un planteamiento realista de los costes globales es esencial para acometer un proyecto de construcción en Mallorca. En España no existe una norma nacional unificada para la planificación o el cálculo de costes.
A efectos prácticos, los costes se dividen en costes de construcción y sus costes indirectos, además de los impuestos y tasas asociados al proceso edificatorio.
- Costes de Construcción
Son los costes directos de ejecución del edificio: la suma de los importes abonados a las empresas contratistas. Se calculan siempre netos, sin IVA, pero referidos a superficie construida bruta.
¿Contratista general o Project Management?
En lugar de trabajar con un contratista general, nuestro despacho prefiere el modelo de Project Management. Este sistema permite un mayor control y flexibilidad en la obra, una evolución de costes más favorable y, sobre todo, una mayor transparencia.
Los honorarios del Project Management son inferiores a los márgenes de un contratista general y se incluyen dentro de los costes de construcción.
- Costes Indirectos – Honorarios y Seguros
Incluyen todos los servicios profesionales y seguros necesarios para la ejecución de la obra. Comprenden, entre otros:
- Arquitecto – diseño y dirección de obra (Arquitecto Superior – Director de Obra).
- Arquitecto Técnico – dirección de la ejecución (Arquitecto Técnico / Aparejador – Director de la Ejecución de la Obra).
- Topógrafo.
- Coordinación de seguridad y salud (Coordinador de Seguridad y Salud).
- Certificado energético.
- Visado colegial del proyecto en el COAIB – Colegio Oficial de Arquitectos de las Islas Baleares.
- Seguro Decenal, con la supervisión estructural obligatoria para su formalización. Este seguro es altamente recomendable, ya que resulta imprescindible si la vivienda se transmite dentro de los diez primeros años. Las pólizas retroactivas son desproporcionadamente costosas.
Según el proyecto, también pueden ser necesarias o recomendables otras especialidades:
- Ingeniería de instalaciones.
- Paisajismo.
- Interiorismo.
- Ingeniero agrónomo (en suelo rústico).
- Otros especialistas: piscinas, iluminación, domótica, acústica, seguridad, etc.
- Seguros adicionales.
- Costes Indirectos – Impuestos y Tasas
Todo proyecto de construcción está sujeto a impuestos y tasas municipales. La base de cálculo es el PEM – Presupuesto de Ejecución Material, determinado según el módulo oficial fijado por el COAIB.
Cada ayuntamiento aplica sus propios porcentajes sobre el PEM, situándose el total de impuestos y tasas habitualmente entre un 4 % y un 7 %.
- Tasa urbanística (tramitación de licencia).
- ICO – Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras.
En la fase de finalización, cada vez con más frecuencia los ayuntamientos comparan el PEM declarado con las facturas reales. Si existe diferencia, el ICO puede aplicarse de nuevo sobre el exceso.
Además, para excavaciones, demoliciones y residuos de obra debe formalizarse un contrato con MAC Insular y constituirse una garantía (aval) ante el Consell de Mallorca.
- Aval de gestión de residuos.
- Costes de gestión y eliminación.
Pueden añadirse otros gastos según la ubicación y el municipio, como:
- Conexiones a las redes de suministros.
- Ocupación temporal de vía pública o cortes de calle.
Dependiendo del acuerdo, estos costes pueden ser asumidos por el promotor o por las empresas contratistas.
- PEM – Presupuesto de Ejecución Material
El PEM se calcula conforme al baremo oficial del COAIB y suele situarse por debajo de los costes reales de construcción.
Debe declararse en todo proyecto y constituye la base de referencia en todos los trámites administrativos.
Entre 2021 y 2025, el valor de referencia del PEM ha aumentado más de un 40 %.
- Costes de Construcción y Precios de Mercado
Aunque los costes de construcción han aumentado de forma continuada, los precios de venta de las viviendas terminadas de alta calidad han crecido todavía más. Por ello, construir en Mallorca sigue siendo una inversión económicamente atractiva.
- Nuestro Enfoque de Transparencia
Nuestro despacho dispone de un amplio archivo de proyectos realizados durante los últimos 15 años, lo que nos permite analizar con detalle la evolución de precios.
Desde la fase de concepto elaboramos una estimación realista que incluye todos los costes y se actualiza continuamente durante el proyecto.
Los Project Managers trabajan directamente con contratistas especializados, liquidando únicamente los trabajos efectivamente ejecutados. De esta forma se evitan los márgenes adicionales de un contratista general.
El objetivo es que nuestros clientes mantengan siempre una visión clara de los costes, desde la compra del solar hasta la entrega de la vivienda y durante todo el periodo de garantía.
Conclusión
El presupuesto de un proyecto de construcción en Mallorca se compone de costes de construcción, costes indirectos, impuestos y tasas.
A pesar del aumento de los costes, construir en la isla sigue siendo atractivo, ya que los precios de las propiedades de gama alta han crecido de forma paralela o incluso más dinámica en los últimos años.
Con una planificación anticipada, una ejecución de alta calidad y un control de costes transparente, se obtiene no solo una vivienda excepcional, sino también una inversión sólida y rentable.
