EL SOLAR
Como encontrar el solar ideal en Mallorca
Encontrar un solar edificable en Mallorca resulta cada vez más complejo: en las mejores zonas, las parcelas disponibles están prácticamente agotadas. Por ello, muchos proyectos de nueva construcción se realizan sobre terrenos ya edificados, demoliendo viviendas obsoletas para construir una nueva residencia.
Hoy en día, cada vez más, acompañamos a nuestros clientes en el proceso de encontrar el solar ideal: búsqueda y selección, verificación técnica para la compra. De esta forma la decisión es más segura y se evitan errores costosos. A continuación, una checklist de los aspectos esenciales a revisar antes de tomar la decisión de comprar un solar.
- Verificar la clasificación urbanística
Lo primero es confirmar si se trata de suelo urbano o suelo rústico. Dentro de cada categoría hay subclasificaciones municipales que determinan qué y cuánto se puede construir.
- Identificar zonas de protección.
Si el solar está en una zona de protección (naturaleza, patrimonio, costas, riesgos de incendio o inundaciones), la edificabilidad puede quedar limitada.
3.Solicitar un levantamiento topográfico georreferenciado actualizado
Un levantamiento topográfico con curvas de nivel exactas es imprescindible, especialmente en parcelas en pendiente. También es importante asegurarse de donde están realmente los linderos del solar y la superficie real del solar.
- Due diligence urbanística y legal
Incluye comprobación registral, revisión de sanciones urbanísticas e informes de la situación urbanística vigente. - Comprobar la coherencia de las superficies
La diferencia entre las superficies del Catastro, del Registro de la Propiedad y la medición real del topográfico no puede superar el 10 %, tal como establece la Ley Hipotecaria (arts. 9 y 10, reformada por la Ley 13/2015).
En caso de discrepancias relevantes superiores a este límite, será necesario regularizar la situación antes de la solicitud de licencia. Si se requiere hacer una modificación registral, lo habitual es recabar informes de colindantes como parte del procedimiento.
- Valorar el potencial de edificaciones existentes
En muchas de las mejores ubicaciones de Mallorca las parcelas ya fueron edificadas hace décadas. Por ello, gran parte de los solares más atractivos no proceden de suelo libre, sino del derribo de viviendas antiguas u obsoletes. Hay que tener en cuenta, que tras un derribo solo se podrá construir conforme a la normativa vigente. Además, hay que tener en cuenta que los costes de demolición y gestión de residuos pueden oscilar entre 50.000 € y 100.000 € o más dependiendo del volumen o complejidad de la obra a derribar.
- Considerar la edificabilidad de las parcelas vecinas
El valor y la calidad de un solar no dependen solo de lo que en él se pueda construir, sino también de lo que permitan edificar las parcelas colindantes. Una futura construcción más alta o voluminosa en el entorno puede alterar la privacidad, las vistas o el atractivo de la propiedad.
- Accesos, acometidas y alcantarillado, logística de obra
Antes de comprar un solar es fundamental comprobar sus posibilidades de acceso. En parcelas con pendiente, la dificultad de entrada y maniobra puede ser determinante para la viabilidad y el coste de la construcción. Por otro lado, aunque por definición un solar urbano debe contar con todos los servicios, en Mallorca existen algunas pocas urbanizaciones donde en su día no se ejecutó la red de alcantarillado. Verificar de antemano este aspecto resulta esencial, ya que la ausencia de conexión puede impedir la obtención de licencia de obra.
Conclusión
Encontrar el solar ideal requiere algo más que intuición: hace falta conocimiento técnico y urbanístico. Contar con un arquitecto con experiencia local permite asegurar la viabilidad, anticipar riesgos y aprovechar al máximo el potencial de la parcela.
