Fases de la licencia de obra mayor
Licencia urbanística, licencia de obra y licencia de primera ocupación
En Mallorca, la construcción de una vivienda nueva o la reforma integral de un inmueble requiere tramitar una Licencia de Obra Mayor.
Este procedimiento se desarrolla en tres fases principales:
-
Licencia urbanística
• Licencia de obra
• Licencia de primera ocupación
Cada una corresponde a un momento específico del proyecto y regula una parte distinta del proceso. Jurídicamente, todas se apoyan en la LUIB – Ley de Urbanismo de las Illes Balears, que establece el marco común en el que cada municipio desarrolla su propia normativa.
La explicación se ofrece aquí con referencia al caso típico de una vivienda unifamiliar.
- Licencia urbanística – la aprobación urbanística inicial
Es la primera autorización que concede el ayuntamiento, basada en el Proyecto Básico (PB, generalmente a escala 1:100). Con ella se comprueba que la propuesta cumple con las determinaciones urbanísticas:
- Uso permitido.
- Parámetros de aprovechamiento.
- Cotas y alturas.
- Número máximo de plantas.
- Retranqueos y alineaciones.
Documentación necesaria:
- Proyecto Básico con emplazamiento, planos de plantas, alzados, secciones y superficies.
- Memoria urbanística y justificación normativa.
- Determinación del PEM (Presupuesto de Ejecución Material), base de las tasas y del impuesto ICO, calculado según el módulo oficial del COAIB.
Importante: La licencia urbanística tiene carácter vinculante, pero no autoriza aún el inicio de la obra.
- Licencia de obra – la autorización para iniciar la construcción
Se concede sobre el Proyecto de Ejecución (PE, escala 1:50), que desarrolla en detalle el diseño arquitectónico y técnico.
Documentación necesaria:
- Proyecto de Ejecución con planos, secciones, memorias y mediciones.
- Cálculos estructurales.
- Proyecto de instalaciones y saneamiento.
- Estimación de costes.
- Descripción constructiva.
Documentación adicional obligatoria:
- Estudio geotécnico.
- Certificado energético (la etiqueta definitiva se emite tras la obra y el registro).
- Estudio de seguridad y salud.
- Plan de gestión de residuos y contrato con MAC Insular, avalado mediante fianza en el Consell de Mallorca.
- Designación oficial de los agentes de la edificación (según LOE):
- Director de obra – arquitecto superior.
- Director de la ejecución de la obra – arquitecto técnico (aparejador).
- Constructor – empresa constructora.
- Coordinador de seguridad y salud.
Particularidades en España:
- El cálculo estructural corresponde al arquitecto, no existe la figura independiente del “ingeniero calculista” como en Alemania.
- La Dirección Facultativa está integrada por el Director de obra y el Director de la ejecución de la obra.
- El Proyecto de Ejecución debe visarse en el COAIB, con un control formal y de completitud, no de contenido.
- Licencia de primera ocupación – la autorización para el uso legal
Tras la finalización de la obra debe solicitarse la Licencia de primera ocupación, que habilita la utilización legal del inmueble.
Documentación necesaria:
- Certificado Final de Obra (CFO) emitido por la Dirección Facultativa.
- Certificados de instalaciones y eficiencia energética.
- Planos as built.
- Informe de inspección del arquitecto municipal tras la visita de comprobación.
La administración verifica que la construcción se corresponde con el proyecto autorizado. Solo con esta licencia se puede ocupar legalmente la vivienda.
Cada vez con más frecuencia se exige la comprobación de los costes declarados en el PEM frente a los reales, aplicando diferencias al impuesto ICO.
- Plazos
La licencia urbanística es la fase más incierta en cuanto a tiempos: la duración del procedimiento depende en gran medida de cada ayuntamiento. Mientras algunos municipios resuelven en pocos meses, en otros los plazos pueden alargarse de forma notable.
En cambio, la licencia de obra suele ser un trámite más ágil. Una vez presentado el Proyecto de Ejecución, lo habitual es que la autorización se conceda aproximadamente en un mes.
La licencia de primera ocupación, por su parte, vuelve a estar sujeta a plazos inciertos, ya que depende de la disponibilidad del arquitecto municipal para realizar la visita de inspección al inmueble terminado. Una vez realizada esta visita, el procedimiento administrativo suele resolverse en un plazo de no más de cuatro semanas.
Conclusión
Las tres licencias —urbanística, de obra y de primera ocupación— son el hilo conductor de todo proyecto en Mallorca. Comprenderlas y planificarlas de forma estratégica permite ahorrar tiempo, costes y complicaciones.
