Legalizaciones de construcciones en Mallorca y Baleares

Diferencias respecto un inmueble legal, legalizable, con infraccion prescrita o fuera de ordenación

El tema de la legalización de edificaciones en Mallorca suele ser uno de los que más confusión genera, tanto entre propietarios como entre compradores. A menudo se mezclan conceptos distintos como la prescripción de una infracción, la legalidad urbanística o la validez de determinados certificados oficiales.

Un inmueble ilegal puede estar tolerado por la administración, la infracción urbanística puede haber prescrito y, por tanto, la orden de demolición ya no ser ejecutable. En la comunidad alemana se usa con frecuencia el término Bestandsschutz (“derechos adquiridos”), pero conviene aclarar: en España un edificio en esta situación sigue siendo ilegal.

1. Legalización en suelo urbano
   Una edificación se considera plenamente legal cuando dispone de una Licencia de Obra y una Licencia de Primera Ocupación (LPO), y el estado construido coincide exactamente con lo autorizado en dichas licencias.

En algunos casos, los edificios presentan modificaciones posteriores no contempladas en la licencia original (ampliaciones, cerramientos, pérgolas, redistribuciones, etc.). En estas situaciones puede solicitarse una Licencia de Legalización, siempre que el inmueble en su conjunto cumpla con la normativa urbanística vigente.

Para ello debe presentarse un proyecto “as built” que describa la realidad construida y justifique el cumplimiento de los parámetros urbanísticos (ocupación, edificabilidad, alturas, retranqueos, etc.).

Si el inmueble se ajusta a los parámetros actuales, la legalización es posible y el edificio pasa a ser plenamente legal. Si no se cumplen dichos parámetros, la legalización no procede y la propiedad se mantiene en situación irregular.

2. Legalización en suelo rústico
   Hasta hace poco, en el suelo rústico no era posible legalizar construcciones recientes: únicamente las edificaciones anteriores a 1956 podían reconocerse de forma excepcional.

Con la Ley 3/2024 y la Ley 7/2024 (BOIB núm. 21, de 15 de febrero de 2025) se ha abierto, por un plazo de tres años, la posibilidad de legalizar determinados inmuebles existentes en suelo rústico común:

• No es aplicable en suelo rústico protegido (ANEI, ARIP, etc.). En municipios como Calvià, estas zonas protegidas representan más del 80 % del suelo rústico.
• No procede la legalización si existe un expediente sancionador firme.
• Solo se aplica a construcciones ejecutadas hasta el año 2014.
• Deben presentarse informes de sostenibilidad y cumplir con la normativa técnica.
• Se deben abonar las tasas e impuestos correspondientes.

3. Prescripción de infracciones urbanísticas
   La Ley de Urbanismo de las Illes Balears (LUIB) establece que las infracciones prescriben a los 8 años desde la finalización de las obras, tanto en suelo urbano como en suelo rústico común.

• Si en ese plazo no se ha abierto expediente, el ayuntamiento ya no puede imponer sanciones ni ordenar la demolición.
• Sin embargo, la prescripción no equivale a legalidad: el inmueble queda en situación irregular (fuera de ordenación). Solo se permiten obras de mantenimiento mínimo o medidas de seguridad, pero no ampliaciones, reformas integrales ni reconstrucciones tras un incendio o derrumbe.
• En la práctica, esto puede suponer una pérdida de valor económico de la propiedad.
• Para compradores alemanes es relevante: el término Bestandsschutz no tiene equivalente en España. La figura más próxima es la prescripción, pero un inmueble prescrito sigue siendo ilegal, aunque el ayuntamiento ya no pueda ordenar su demolición.
• La prescripción no aplica en suelo rústico protegido.

4. Certificados – frecuentes malentendidos
   Existen certificados que se asocian con la legalidad, pero que no alteran el estatus de irregularidad del inmueble:

• Certificado de no infracción urbanística: acredita que en el momento de la solicitud no consta procedimiento sancionador. No implica legalidad. Además, pueden existir infracciones no detectadas.
• Certificado de prescripción: acredita que la infracción urbanística está prescrita. Tampoco implica legalidad.
• La inscripción en el Registro de la Propiedad puede efectuarse tras la prescripción, pero el registro no convalida la legalidad del inmueble.

5. Consecuencias prácticas

• Un inmueble irregular puede inscribirse en el Registro tras la prescripción, pero seguirá teniendo limitaciones para su rehabilitación, reconstrucción o ampliación.
• La inscripción registral no otorga legalidad urbanística.
• Un certificado de “no infracción conocida” puede facilitar la compraventa, pero no ofrece seguridad jurídica plena ni al vendedor ni al comprador.
• Un edificio solo es plenamente legal cuando dispone de una Licencia de Primera Ocupación y el estado construido se ajusta exactamente a lo autorizado en dicha licencia.

Conclusión

La cuestión de las legalizaciones en Mallorca exige la máxima precisión. Un inmueble solo puede considerarse plenamente legal cuando dispone de las licencias correspondientes y su estado construido coincide exactamente con ellas.

En caso contrario, es fundamental analizar si la construcción es legalizable conforme a la normativa vigente o si la infracción urbanística ha prescrito, distinguiendo en todo momento entre legalidad, prescripción y simple tolerancia administrativa.