Ley de Costas
Las tres zonas de protección y sus efectos en Mallorca
La Ley de Costas regula en toda España, incluida Mallorca, el uso y la protección del litoral. Su finalidad es preservar el paisaje costero y garantizar el acceso público a playas y orillas del mar.
Para los promotores y propietarios esto implica que los terrenos situados en proximidad al mar pueden estar sometidos a restricciones muy severas, que afectan tanto a la edificabilidad como a las reformas o incluso al uso de los inmuebles.
- Las tres zonas de protección principales
Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT)
- Es un bien de titularidad pública y debe permanecer siempre accesible al uso general.
- Los terrenos privados pierden el derecho de uso o, en su caso, pueden ser expropiados.
- Incluye playas, acantilados, dunas y una franja de terreno medida desde la línea de pleamar máxima hacia el interior.
Servidumbre de protección
- Afecta tanto a suelos públicos como privados colindantes al DPMT.
- La construcción de nuevas edificaciones residenciales está prohibida.
- La rehabilitación de edificaciones legales existentes es posible, pero únicamente bajo condiciones estrictas: sin aumento de volumen y sin cambio de uso.
- También están sujetos a limitaciones los jardines, piscinas y accesos.
- En áreas edificadas con anterioridad a 1988 la anchura de esta franja puede estar reducida.
- Solo se permiten excepciones muy limitadas, por ejemplo infraestructuras destinadas al uso público.
- Comprende una franja medida tierra adentro desde el límite del DPMT.
Servidumbre de tránsito
- Afecta igualmente a suelo público y privado.
- No se permiten cercados, muros u otros obstáculos.
- El acceso público al mar debe quedar siempre garantizado, incluso atravesando parcelas privadas.
- Debe reservarse una franja paralela al DPMT destinada al libre tránsito peatonal.
(Nota: El concepto de “servidumbre” es equiparable al de “derecho real de servidumbre”. Estas servidumbres legales de protección no siempre constan inscritas en el Registro de la Propiedad.)
- Autoridad competente y procedimiento de autorización
Autoridad: Dirección General de la Costa y el Mar – Demarcación de Costas de Illes Balears
- Examina en cada solicitud de licencia si el solar se encuentra afectado por alguna de las zonas de protección.
- El arquitecto debe comprobar previamente si el proyecto entra dentro de estas servidumbres.
Procedimiento:
- Solicitud del Informe de Costas.
- Revisión técnica por parte de la Demarcación de Costas.
- Resolución favorable, en su caso con condiciones específicas.
- Consecuencias prácticas para los promotores
- La edificación de obra nueva de carácter residencial dentro de la zona de protección está excluida.
- Las rehabilitaciones en edificaciones legales existentes son posibles solo bajo fuertes limitaciones.
- El derecho de paso público al mar (servidumbre de tránsito) debe mantenerse en todo momento.
- Recomendación para futuros propietarios
Quien desee adquirir un terreno en primera línea debe encargar una revisión técnica previa antes de firmar la compraventa, y solicitar un Informe de Costas.
Un arquitecto con experiencia puede determinar desde el inicio si la parcela está afectada y adaptar el proyecto a dichas condiciones. Incluso en intervenciones sobre edificios existentes conviene considerar desde el principio las implicaciones derivadas de la Ley de Costas.
Conclusión: La Ley de Costas es un factor determinante para cualquier proyecto de obra nueva o rehabilitación en las zonas litorales de Mallorca. Su objetivo es proteger el paisaje costero y el acceso público, y obliga a plantear una planificación precisa con el apoyo de un asesoramiento técnico especializado.
