Licencia de obra mayor
y los parámetros urbanísticos clave en Mallorca
Para construir una vivienda nueva en Mallorca o acometer una reforma integral en un inmueble existente es necesaria una Licencia de Obra Mayor. Los parámetros urbanísticos y las normas de edificación son fijados por cada ayuntamiento y pueden variar de forma notable entre municipios. Incluso dentro de una misma localidad pueden darse interpretaciones distintas según el ámbito de planeamiento o el área concreta de la urbanización.
- Cuándo se requiere una Licencia de Obra Mayor
La Licencia de Obra Mayor es necesaria para:
- Obra nueva.
- Ampliaciones y sobrelevaciones.
- Intervenciones estructurales en edificios existentes.
- Reformas de gran alcance.
Para actuaciones de menor entidad, sin afección estructural, antes se utilizaba la denominada Licencia de Obra Menor. Este concepto ha desaparecido como figura jurídica unitaria: hoy en día se sustituye, según el municipio, por la Comunicación Previa o por procedimientos simplificados de Licencia de Obra (sin el calificativo de “Mayor”).
- Los parámetros urbanísticos – la base de toda planificación
Antes de presentar una solicitud, es imprescindible comprobar qué parámetros urbanísticos rigen sobre la parcela, pues determinan cuánto, cómo y con qué densidad se puede construir.
Si bien los conceptos se parecen a los empleados en Alemania, los métodos de cálculo varían entre municipios. En Mallorca no existe una norma unificada como la DIN 277 para el cómputo de superficies.
- Los parámetros más relevantes
- Ocupación máxima (superficie máxima edificada sobre rasante).
- Porcentaje de la parcela que puede ocuparse con edificación.
- Ejemplo: 30 % de ocupación en una parcela de 1.000 m² = 300 m² de superficie bruta.
- Edificabilidad (superficie máxima construible).
- Superficie total edificable, sumando todas las plantas computables.
- Ejemplo: edificabilidad 0,4 en un solar de 1.000 m² = 400 m² de superficie útil bruta.
- Volumen edificable (cubicación máxima).
- Volumen bruto máximo permitido, expresado en m³.
- Altura máxima en metros.
- Limitación de la altura total de la edificación, comparable a cotas de cornisa o de cumbrera.
- Altura máxima en número de plantas.
- Número máximo de pisos que puede tener el edificio.
- Superficie mínima de ajardinamiento.
- Porcentaje de la parcela que debe permanecer libre de edificación y con tratamiento vegetal.
- Diferencias entre municipios
La aplicación de estos parámetros cambia significativamente de un municipio a otro, por ejemplo:
- En Calvià, un porche cubierto computa al 50 % en la edificabilidad; en Andratx, al 100 %.
- Los piscinas y elementos auxiliares reciben valoraciones distintas según la normativa local.
- Algunas localidades incluyen requisitos adicionales, como la superficie ajardinada mínima, que en otras ni siquiera existe.
- También el cálculo del volumen edificable puede diferir, lo que genera contradicciones, incluso dentro de un mismo municipio, cuando conviven planes antiguos con nuevas determinaciones generales.
Conclusión
La Licencia de Obra Mayor es la pieza clave de todo proceso constructivo en Mallorca. Para una planificación sólida y la obtención exitosa de la licencia es importante conocer a fondo los parámetros urbanísticos locales y aplicarlos correctamente.
