El marco jurídico y administrativo en Baleares

la comparación con Alemania: por qué en Mallorca cada municipio aplica sus propias reglas

Aunque en las Illes Balears existe un marco legal común a nivel autonómico, la normativa el municipal es el factor decisivo en cualquier proyecto.
Desde la perspectiva alemana esto sorprende, ya que en Alemania los Länder regulan de manera estricta los procedimientos de concesión de licencias mediante sus Landesbauordnungen (LBO), lo que garantiza que dentro de un mismo estado federado se siga siempre el mismo proceso.
En Mallorca, en cambio, esta homogeneidad no existe: lo que en Alemania simplifica y estandariza los procedimientos, en Baleares puede dar lugar a situaciones de cierta confusión administrativa.

1. Un marco común – legislación nacional y autonómica en Baleares
   El marco jurídico que regula la planificación urbanística y el procedimiento administrativo se compone de:

• Ley de Suelo (Ley 7/2015, BOE núm. 261, de 31 de octubre de 2015).
  Regula el régimen jurídico del suelo, establece qué suelos son edificables, protegidos o rústicos, fija los procedimientos de urbanización y edificación, y define deberes de los propietarios como conservación o cesiones para el interés general.
• Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999, BOE núm. 266, de 6 de noviembre de 1999).
  Define las exigencias de calidad en la edificación y las responsabilidades de todos los agentes: promotor, arquitecto, ingeniero y constructor. También establece los plazos de garantía.
• Ley de Urbanismo de las Illes Balears (LUIB, Ley 12/2017, BOIB núm. 160, de 29 de diciembre de 2017, antes LOUS).
  Regula la ordenación del territorio y del urbanismo en Baleares. Define categorías de suelo, competencias municipales y procedimientos de planeamiento, licencias y sanciones. Su finalidad es dar seguridad jurídica a propietarios, inversores y administraciones en la utilización y desarrollo de los suelos.
• Plan Territorial de Mallorca (PTM, última revisión BOIB núm. 73, de 3 de junio de 2023).
  Plan insular aprobado en 2004 por el Consell de Mallorca, que regula el uso, la protección y el desarrollo del suelo de la isla. Sirve como marco de referencia para los planes generales municipales (PGOU, NNSS).

En principio, estas normas establecen reglas comunes para toda la isla. Sin embargo, la competencia sobre los detalles (parámetros urbanísticos concretos, interpretación y aplicación de los procedimientos) recae en cada ayuntamiento.

2. Complejidad municipal
   Cada uno de los más de 50 municipios de Mallorca cuenta con su propio planeamiento general:

• PGOU – Plan General de Ordenación Urbana, cuando existe un planeamiento completo y en vigor.
• NNSS – Normas Subsidiarias, como régimen alternativo o supletorio.

Situación en 2025:
Solo 4 de los 53 municipios disponen de un PGOU plenamente actualizado. Apenas 9 han adaptado sus planeamientos al PTM. En 22 municipios están en curso modificaciones y se aplican normas transitorias.

• Normas y parámetros propios.
  Cada municipio define sus propios criterios de edificabilidad, volumen o aprovechamiento urbanístico. Los cálculos y coeficientes pueden variar de un ayuntamiento a otro, generando gran diversidad de requisitos en la isla.
• Urbanizaciones históricas.
  Muchas áreas residenciales fueron promovidas por privados en el siglo XX sin infraestructuras adecuadas. Algunas han perdido derechos edificatorios y son hoy no edificables; otras siguen siendo legalmente edificables, pero carecen de agua o saneamiento. En muchos casos la política municipal no ha intervenido para resolver estas situaciones.
• Diferencias en los procesos administrativos.
  Aunque todos los municipios actúan bajo la LUIB, cada ayuntamiento organiza el procedimiento de licencia a su manera: qué documentos se presentan, en qué fase y en qué orden. No hay uniformidad, lo que exige adaptarse cuidadosamente a cada caso.
• Eficiencia variable.
  Las diferencias en la tramitación son notables. Hay municipios que revisan proyectos con rapidez y resuelven en plazos razonables; otros requieren mucho más tiempo o exigen informes adicionales; y no son raros los casos de falta de personal o de atasco administrativo. Así, los plazos de obtención de una licencia pueden variar enormemente según el municipio.

3. Comparación con el sistema alemán
   En Alemania, los Länder aprueban Landesbauordnungen (LBO), inspiradas en una Musterbauordnung de referencia. Esto asegura que dentro de cada Land (ej. Hessen con la HBO) el procedimiento de licencia sea siempre idéntico, tanto en una gran ciudad como en un pueblo.

• Los formularios, documentación y requisitos técnicos siguen la LBO. Los plazos están definidos y se aplican con rigor.
• La LBO establece procedimientos simplificados o de dispensa, con plazos muy breves, en los que se otorga mayor responsabilidad al arquitecto, descargando a la administración.
• En España no existe la figura de la consulta previa vinculante (Bauvoranfrage) ni de la licencia parcial. Lo habitual son conversaciones informales con técnicos municipales (cuyo personal puede cambiar tras una elección) o bien esperar a disponer de la licencia de obra completa.

Conclusión: el valor de la experiencia local
Aunque Baleares cuenta con una base normativa común, las diferencias municipales son determinantes.
Quien proyecte en Mallorca debe conocer a fondo las ordenanzas locales y el funcionamiento administrativo de cada municipio.

Por ello, contar con un arquitecto o equipo con experiencia local contrastada en el municipio concreto es mucho más importante que en Alemania, donde los procedimientos de licencia están unificados.