Planificar el tiempo; desde la compra del solar hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad

¿Cuánto tiempo se tarda realmente en construir una casa en Mallorca?

Para construir una vivienda en Mallorca es necesario considerar no solo el presupuesto disponible, sino también una planificación temporal realista. Entre la adquisición del solar y la inscripción de la vivienda terminada en el Registro de la Propiedad se desarrollan diversas fases administrativas y constructivas, cuyos plazos pueden variar de manera significativa en función del municipio, del alcance del proyecto y de los informes sectoriales requeridos.

1. Anteproyecto, Proyecto Básico y solicitud de licencia urbanística – la fase más importante
   En esta primera etapa se elabora el programa de necesidades, se analiza el potencial del solar y se desarrolla el concepto arquitectónico. Incluye un modelo 3D del proyecto integrado en la topografía, imágenes renderizadas y, por supuesto, planos de plantas, secciones y alzados.
   Sobre esta base se redacta el Proyecto Básico, que se presenta al ayuntamiento para obtener la Licencia urbanística (Licencia Urbanística).
   Duración aproximada: 2 a 5 meses, según la complejidad del proyecto.
2. La variable: la licencia urbanística
   El tiempo entre la presentación del Proyecto Básico y la concesión de la licencia urbanística es el factor más imprevisible del calendario.

• Plazo legal teórico (ficción legal): 3 meses.
• Realidad: en municipios eficientes, alrededor de 6 meses; en otros, hasta 2 años.
• Factores de retraso: necesidad de informes sectoriales como Costas, carreteras o recursos hídricos.

3. Plazos hasta el inicio de obra y finalización
   Tras concederse la licencia urbanística, debe presentarse el Proyecto de Ejecución junto con la designación de los agentes de la edificación en un plazo máximo de 6 meses.

El plazo para ejecutar la obra tras la licencia urbanística es de 24 o 36 meses según el municipio. En Calvià, por ejemplo, se permiten 36 meses debido a las restricciones por ruido en verano.

Si se supera el plazo, puede solicitarse una prórroga, pero las tasas del impuesto ICO deben abonarse nuevamente para las obras pendientes.

4. Licencia de obra – más rápida, pero no inmediata
   Una vez obtenida la licencia urbanística puede solicitarse la Licencia de Obra:

• Requiere el Proyecto de Ejecución visado por el COAIB, con un plazo de 1 a 2 semanas para el visado.
• Si la documentación está completa, la autorización suele ser rápida; en algunos municipios basta la entrega de los documentos, en otros se emite una notificación formal.
• Como norma general, se puede iniciar la obra aproximadamente 4 semanas después de la entrega, incluso mediante la ficción del silencio administrativo, que legalmente se aplica tras 1 mes.

5. Proyecto de Ejecución y fase de obra
   En nuestro despacho aprovechamos el tiempo de espera de la licencia urbanística para preparar el Proyecto de Ejecución, especialmente los cálculos estructurales, de modo que esta fase no alargue el calendario.

La duración de la obra depende del tamaño y la complejidad del proyecto y de las condiciones del solar:

• En general, calculamos 18 meses desde el inicio hasta el certificado final de obra.
• Excavaciones complejas, detalles constructivos o equipamientos con plazos de entrega largos pueden ampliar la duración.
• Restricciones estacionales:

• En Calvià rige una ordenanza acústica estricta entre mayo y octubre: excavaciones con martillo hidráulico no son viables en la mayoría de zonas, por lo que casi todas las obras allí comienzan en otoño.
• En Andratx, Son Vida y otros municipios hay restricciones de ruido en julio y agosto.
• Tradicionalmente, muchas constructoras cierran en agosto, aunque en los últimos años algunas han mantenido la actividad.

6. Fase final – Licencia de primera ocupación e inscripción en el Registro
   Al concluir la obra debe solicitarse la Licencia de primera ocupación, que permite el uso legal de la vivienda.

Requisitos:

• Certificado Final de Obra (CFO).
• Certificados técnicos de instalaciones y eficiencia energética.
• Planos as built.
• Inspección y conformidad del arquitecto municipal.

Duración: depende mucho de cada ayuntamiento, desde pocas semanas hasta varios meses.
Solo entonces puede inscribirse la vivienda en el Registro de la Propiedad, trámite imprescindible, por ejemplo, para una futura venta. La inscripción registral añade también varias semanas al calendario.

7. Entrada en la vivienda
   Recomendamos prever un periodo de transición entre la finalización de la obra y la mudanza, destinado a remates o posibles ajustes. Incluso si no son necesarios, disponer de este margen facilita la decoración, el amueblamiento y la personalización de la vivienda sin presión de tiempo.

Nuestro consejo para los promotores
Quien conoce desde el principio las distintas fases y sus plazos evita frustraciones.
Un arquitecto experimentado planifica de forma realista teniendo en cuenta:

• La duración probable de cada fase administrativa.
• Los posibles informes sectoriales.
• Las limitaciones locales de tiempo de obra.
• La coordinación entre diseño, administración y constructora.

Conclusión
Entre la compra del solar y la inscripción de la vivienda terminada en el Registro de la Propiedad transcurren en Mallorca un mínimo de dos años.
Con planificación anticipada, buena coordinación y un equipo experimentado, este plazo puede optimizarse y gestionarse con seguridad.