Entrevista de Edith Minkner con los arquitectos Anna Tarragona y Lars Höhne

Edith Minkner: Muchos de sus proyectos se encuentran en el municipio de Andratx, una de las zonas más codiciadas de Mallorca. ¿Qué hace que proyectar y construir en este municipio sea tan especial?

Anna Tarragona: Andratx posee una costa extraordinariamente extensa y variada, con algunas de las parcelas con vistas panorámicas excepcionales al mar y, en consecuencia, con urbanizaciones muy exclusivas. Cada enclave –como Camp de Mar, Cala Llamp o los alrededores del puerto de Andratx– tiene su propio carácter, su propia topografía y sus particularidades urbanísticas.

Los solares se encuentran a menudo en laderas con vistas panorámicas excepcionales. A ello se suma una normativa urbanística muy exigente, que en los últimos años ha sido modificada en varias ocasiones, incluso en las zonas destinadas a viviendas unifamiliares.

Edith Minkner: Durante mucho tiempo el municipio de Andratx tuvo fama de contar con una administración muy lenta. ¿Ha cambiado esa situación?

Lars Höhne: Sí, sin duda. Durante muchos años fue uno de los municipios con mayores plazos de tramitación en toda Mallorca. No había continuidad en los intentos de mejorar la situación y, cuando se necesitaban informes externos –por ejemplo, de Costas, seguridad aérea o infraestructuras–, la coordinación dentro del ayuntamiento se perdía en interminables procesos.

En 2024 se aprobaron y consolidaron finalmente las Normas Subsidiarias (NNSS), y desde las elecciones municipales del mismo año la administración funciona de forma mucho más eficiente. En nuestros proyectos recientes hemos obtenido la licencia de obra en apenas 12 meses, algo impensable anteriormente. Al mismo tiempo se está trabajando en la enorme acumulación de expedientes antiguos; algunos de estos expedientes llevaban más de tres años esperando resolución.

Organizativamente se han producido avances importantes: el departamento de urbanismo es hoy más transparente y accesible, y las citas de asesoramiento con los técnicos de la administración se pueden concertar con relativa rapidez. Esto facilita mucho la coordinación.

Además, se ha puesto en marcha el programa de priorización de licencias para primera residencia, que permite acelerar determinados expedientes de obra.

Edith Minkner: ¿Qué efectos prácticos tienen las disposiciones urbanísticas vigentes?

Anna Tarragona: La normativa actual introduce varios cambios. En las zonas residenciales de viviendas unifamiliares, por ejemplo, solo se permite una planta sótano con una altura máxima de 2,50 metros. Antes no existían limitaciones para esa altura, lo que facilitaba la adaptación al terreno inclinado, como en el caso de los accesos a garajes. También se han regulado de forma más estricta las áreas libres de la parcela, con reglas claras sobre escalonamientos y sobre el porcentaje de superficie ajardinada no impermeabilizada.

Edith Minkner: ¿Hay otros aspectos a tener en cuenta, por ejemplo, en relación con la ubicación de la parcela?

Lars Höhne: Sí. En Andratx existen servidumbres aeronáuticas vinculadas a las operaciones del aeropuerto de Palma y a las instalaciones de navegación aérea. En particular, las servidumbres radioeléctricas de sistemas como el NDB de Andratx delimitan superficies limitadoras de obstáculos que establecen cotas máximas de edificación. En las zonas afectadas, cualquier elemento que pretenda sobresalir de esas superficies necesita el acuerdo previo favorable de AESA antes de poder construirse.

En la práctica, esto puede condicionar la ejecución de volúmenes en cubierta –por ejemplo, casetones de escalera, ascensores, pérgolas o cuartos técnicos– que deben reducirse en altura o, en determinados casos, no se autorizan. Por ello, siempre verificamos estas servidumbres sobre el levantamiento topográfico y altimétrico de la parcela y, cuando procede, tramitamos la autorización correspondiente ante AESA.

Edith Minkner: La topografía, entonces, ¿es un reto especial?

Anna Tarragona: Exactamente. Muchos de los mejores solares de Andratx están en laderas muy empinadas. Esto exige experiencia y una gran precisión en el planeamiento, no solo en lo estructural, sino también en el diseño de accesos, vialidad y en la articulación de terrazas. Nuestros proyectos se basan siempre en un modelo digital 3D del terreno, que nos permite trabajar con exactitud desde las fases iniciales.

Edith Minkner: Las parcelas libres son escasas y muy valiosas. ¿Qué consecuencias tiene esto para su trabajo?

Lars Höhne: Como en otras ubicaciones de alto nivel, las nuevas edificaciones se realizan cada vez más en parcelas ya ocupadas, sustituyendo viviendas existentes. Sin embargo, los nuevos proyectos deben adaptarse a las normativas actuales, más estrictas, lo cual es fundamental valorar desde el principio.

Edith Minkner: ¿Recomendarían a un promotor invertir en Andratx?

Anna Tarragona: Sin duda, siempre que se haga con buena preparación. Quien aborde un proyecto en Andratx con calma, buen asesoramiento y el equipo adecuado puede conseguir una propiedad en uno de los lugares más extraordinarios de la isla. La demanda de villas de alta calidad con vistas al mar sigue siendo muy fuerte y el municipio continúa evolucionando.

Lars Höhne: Andratx es y seguirá siendo un lugar singular: menos urbano que Son Vida, algo más apartado que Calvià. Precisamente por eso, quien se prepare bien encontrará aquí una ubicación incomparable y una calidad de vida excepcional. Para villas de lujo con vistas al mar, Andratx sigue siendo uno de los enclaves más deseados de Mallorca.