Seguro Decenal y OCT
La obligación de asegurar las estructuras en obra nueva y su importancia en el mercado inmobiliario
El Seguro Decenal fue introducido en España con la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, 1999) para proteger a los compradores frente a defectos graves ocultos en la estructura de los edificios.
Los objetivos eran: alinearse con la normativa europea, reforzar la responsabilidad de los agentes de la edificación y, tras los escándalos constructivos de los años noventa, frenar la actividad especulativa y de baja calidad.
El seguro es requisito para obtener financiación, la licencia de primera ocupación y la inscripción registral. Existen excepciones para autopromotores, pero únicamente si no venden la vivienda durante los diez primeros años.
- ¿Qué es el Seguro Decenal?
El Seguro Decenal es una póliza de garantía con una vigencia de diez años, que cubre los daños estructurales que puedan comprometer la estabilidad de la edificación.
En caso de producirse un daño de este tipo, la compañía asume los costes de reparación o indemnización, incluso aunque la empresa constructora haya desaparecido.
- ¿Es obligatorio el Seguro Decenal?
El seguro es legalmente obligatorio en los siguientes supuestos:
- En toda obra nueva promovida por una promotora y destinada a la venta.
- En viviendas que se transmitan a un tercero dentro de los diez años posteriores a su finalización.
Aunque la ley permite excepciones para autopromotores, se recomienda contratarlo siempre, ya que si la vivienda se vende dentro del plazo de diez años, el notario exigirá la acreditación del seguro.
Una contratación retroactiva es desproporcionadamente costosa y, además, no siempre es aceptada en las operaciones de compraventa.
- El papel del OCT – Organismo de Control Técnico
El Seguro Decenal exige como condición previa la supervisión de la obra por parte de un OCT (Organismo de Control Técnico), encargado del control de calidad estructural.
Funciones del OCT:
- Antes de la obra: revisión de los planos estructurales y del estudio geotécnico.
- Durante la ejecución: control de todos los trabajos que afecten a la estructura (cimentación, forjados, elementos portantes). Cualquier deficiencia detectada debe corregirse antes de continuar.
- Al finalizar: emisión de un informe final, requisito imprescindible para formalizar la póliza del Seguro Decenal.
El OCT actúa como garantía adicional de calidad para el promotor y para el comprador.
- ¿Por qué es importante el Seguro Decenal?
- Sin él, una vivienda no puede venderse en los primeros diez años tras su finalización. Muchos notarios rechazan elevar a escritura las ventas cuando solo se presenta un seguro retroactivo.
- Ofrece a compradores y propietarios una protección legal y financiera sólida frente a daños estructurales graves.
- Aporta una capa adicional de control de calidad independiente durante la fase de ejecución del proyecto.
- Organización en nuestros proyectos
En nuestros proyectos, la contratación y coordinación tanto del OCT como del Seguro Decenal se gestiona a través del Aparejador o del Project Manager:
- Selección y encargo del OCT.
- Coordinación de las inspecciones durante la ejecución.
- Gestión de la documentación necesaria para la formalización de la póliza.
Conclusión
El Seguro Decenal es una obligación legal y, al mismo tiempo, una herramienta eficaz de protección para promotores y compradores cuando la empresa constructora ya no puede responder.
La intervención de un OCT no solo es un requisito para el seguro, sino también una garantía añadida de calidad que contribuye a mantener e incrementar el valor de reventa de la vivienda.
