Pasos finales para la finalización de la obra

De la recepción a la inscripción en el Registro de la Propiedad

Introducción
Con la finalización de la obra se ha completado la fase más importante, pero antes de poder ocupar oficialmente la nueva vivienda en Mallorca todavía deben cumplirse varios trámites administrativos y jurídicos.
Estos aseguran no solo la legalidad en el uso, sino también la plena protección de la propiedad.

1. Acta de Recepción – Protocolo de entrega de obra
   Una vez terminada la construcción, la Dirección Facultativa de la obra (DFO) —integrada por el arquitecto (Director de obra) y el arquitecto técnico o aparejador (Director de la ejecución de la obra)— firma junto con las empresas constructoras el Acta de Recepción.

Este documento confirma oficialmente la finalización del edificio y marca:

• El inicio de los plazos de garantía establecidos por ley.
• El comienzo de los plazos para posibles subsanaciones.

2. Certificado Final de Obra (CFO)
   Tras la recepción, la DFO emite el Certificado Final de Obra (CFO), en el que se acredita que:

• Las obras han finalizado y el edificio está completamente terminado.
• La construcción se ha ejecutado conforme al proyecto aprobado y visado por el COAIB, las licencias otorgadas y la normativa vigente.

El CFO debe ser visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de las Islas Baleares (COAIB) y es requisito indispensable para los trámites posteriores.

3. Licencia de Primera Ocupación (LPO)
   Con el CFO se solicita en el ayuntamiento correspondiente la Licencia de Primera Ocupación (LPO).

Documentación habitual:

• Certificado Final de Obra (CFO).
• Certificados finales de elementos de seguridad (barandillas, vidrios, puertas cortafuego, etc.).
• Certificados de instalaciones (ascensores, gas, electricidad, etc.).
• Planos “as built”, como el plan de plantación exigido en determinados municipios.

Procedimiento:

1. Revisión de la documentación por el ayuntamiento.
2. Inspección en la obra por técnicos municipales.
3. Concesión de la LPO.

Notas importantes:

• Cada vez con más frecuencia, los ayuntamientos exigen contrastar los costes declarados (PEM) con las facturas reales, pudiendo aplicar un recargo del Impuesto sobre Construcciones (ICO).
• Según la Ley 3/2024 (Illes Balears, BOIB núm. 61, de 9 de mayo de 2024), la Cédula de habitabilidad ya no es necesaria en obra nueva: la LPO la sustituye y es suficiente para contratar suministros. En edificios antiguos, siguen vigentes los procedimientos de obtención o renovación de la cédula.

4. Certificados técnicos y Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
   Con la LPO y las actas de instalación se procede a la contratación de suministros definitivos.

Documentación necesaria:

• Certificados de instalación (boletines) de gas, electricidad, agua, telecomunicaciones, etc.
• Emisión del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) definitivo.
• Registro del CEE en la Dirección General de Energía y Cambio Climático del Govern balear.

5. Libro del Edificio
   Debe incluir:

• Planos del edificio.
• Manuales de uso y mantenimiento.
• Certificados técnicos y garantías.
• Datos de las empresas y técnicos intervinientes.

El Libro del Edificio se entrega en formato digital y es obligatorio para la Escritura de Obra Nueva. Lo elabora el arquitecto.

6. Levantamiento topográfico georreferenciado y Catastro
   Tras la finalización, se realiza un levantamiento topográfico georreferenciado de la edificación dentro de la parcela, base para:

• La actualización del Catastro.
• La inscripción en la notaría para la declaración de Obra Nueva.

La coordinación de este trámite la asume el arquitecto.

7. Escritura de Obra Nueva – Declaración notarial
   Para la Escritura de Obra Nueva son necesarios:

• Certificado Final de Obra (CFO).
• Licencia de Primera Ocupación (LPO).
• Libro del Edificio.
• Levantamiento topográfico georreferenciado.
• Certificado de Eficiencia Energética registrado.
• Certificados técnicos de instalaciones.

El notario, en colaboración con el arquitecto, formaliza la declaración y la escritura.

8. Inscripción en el Registro de la Propiedad
   Con la Escritura de Obra Nueva, el inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad, quedando acreditado legalmente el pleno derecho de propiedad.

Conclusión
El recorrido desde la terminación de la obra hasta la inscripción registral en Mallorca comienza con el Acta de Recepción y activa los plazos de garantía. A partir de ahí, los documentos técnicos y las autorizaciones municipales aseguran la transición de la obra a una vivienda plenamente habitable y jurídicamente inscrita.

Nuestro despacho acompaña al cliente en todo el proceso, de modo que, finalmente, su única intervención sea firmar la Escritura de Obra Nueva ante notario.