{"id":9419,"date":"2025-09-15T16:19:48","date_gmt":"2025-09-15T16:19:48","guid":{"rendered":"https:\/\/th-a.com\/teilbereiche-der-baugenehmigung\/"},"modified":"2025-10-16T18:11:11","modified_gmt":"2025-10-16T18:11:11","slug":"fases-de-la-licencia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/th-a.com\/es\/fases-de-la-licencia\/","title":{"rendered":"FASES DE LA LICENCIA"},"content":{"rendered":"

Fases de la licencia de obra mayor<\/strong><\/h1>\n

Licencia urban\u00edstica, licencia de obra y licencia de primera ocupaci\u00f3n<\/h2>\n

\"\"<\/p>\n

En Mallorca, la construcci\u00f3n de una vivienda nueva o la reforma integral de un inmueble requiere tramitar una Licencia de Obra Mayor<\/strong>.
\nEste procedimiento se desarrolla en tres fases principales:<\/p>\n

    \n
  • \nLicencia urban\u00edstica
    \n\u2022 Licencia de obra
    \n\u2022 Licencia de primera ocupaci\u00f3n<\/li>\n<\/ul>\n

    Cada una corresponde a un momento espec\u00edfico del proyecto y regula una parte distinta del proceso. Jur\u00eddicamente, todas se apoyan en la LUIB \u2013 Ley de Urbanismo de las Illes Balears, que establece el marco com\u00fan en el que cada municipio desarrolla su propia normativa.<\/p>\n

    La explicaci\u00f3n se ofrece aqu\u00ed con referencia al caso t\u00edpico de una vivienda unifamiliar.<\/p>\n

      \n
    1. Licencia urban\u00edstica \u2013 la aprobaci\u00f3n urban\u00edstica inicial<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

      Es la primera autorizaci\u00f3n que concede el ayuntamiento, basada en el Proyecto B\u00e1sico (PB, generalmente a escala 1:100). Con ella se comprueba que la propuesta cumple con las determinaciones urban\u00edsticas:<\/p>\n

        \n
      • Uso permitido.<\/li>\n
      • Par\u00e1metros de aprovechamiento.<\/li>\n
      • Cotas y alturas.<\/li>\n
      • N\u00famero m\u00e1ximo de plantas.<\/li>\n
      • Retranqueos y alineaciones.<\/li>\n<\/ul>\n

        Documentaci\u00f3n necesaria:<\/p>\n

          \n
        • Proyecto B\u00e1sico con emplazamiento, planos de plantas, alzados, secciones y superficies.<\/li>\n
        • Memoria urban\u00edstica y justificaci\u00f3n normativa.<\/li>\n
        • Determinaci\u00f3n del PEM (Presupuesto de Ejecuci\u00f3n Material), base de las tasas y del impuesto ICO, calculado seg\u00fan el m\u00f3dulo oficial del COAIB.<\/li>\n<\/ul>\n

          Importante: La licencia urban\u00edstica tiene car\u00e1cter vinculante, pero no autoriza a\u00fan el inicio de la obra.<\/p>\n

            \n
          1. Licencia de obra \u2013 la autorizaci\u00f3n para iniciar la construcci\u00f3n<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

            Se concede sobre el Proyecto de Ejecuci\u00f3n (PE, escala 1:50), que desarrolla en detalle el dise\u00f1o arquitect\u00f3nico y t\u00e9cnico.<\/p>\n

            Documentaci\u00f3n necesaria:<\/p>\n

              \n
            • Proyecto de Ejecuci\u00f3n con planos, secciones, memorias y mediciones.<\/li>\n
            • C\u00e1lculos estructurales.<\/li>\n
            • Proyecto de instalaciones y saneamiento.<\/li>\n
            • Estimaci\u00f3n de costes.<\/li>\n
            • Descripci\u00f3n constructiva.<\/li>\n<\/ul>\n

              Documentaci\u00f3n adicional obligatoria:<\/p>\n

                \n
              • Estudio geot\u00e9cnico.<\/li>\n
              • Certificado energ\u00e9tico (la etiqueta definitiva se emite tras la obra y el registro).<\/li>\n
              • Estudio de seguridad y salud.<\/li>\n
              • Plan de gesti\u00f3n de residuos y contrato con MAC Insular, avalado mediante fianza en el Consell de Mallorca.<\/li>\n
              • Designaci\u00f3n oficial de los agentes de la edificaci\u00f3n (seg\u00fan LOE):\n
                  \n
                • Director de obra<\/em> \u2013 arquitecto superior.<\/li>\n
                • Director de la ejecuci\u00f3n de la obra<\/em> \u2013 arquitecto t\u00e9cnico (aparejador).<\/li>\n
                • Constructor<\/em> \u2013 empresa constructora.<\/li>\n
                • Coordinador de seguridad y salud.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

                  Particularidades en Espa\u00f1a:<\/p>\n

                    \n
                  • El c\u00e1lculo estructural corresponde al arquitecto, no existe la figura independiente del \u201cingeniero calculista\u201d como en Alemania.<\/li>\n
                  • La Direcci\u00f3n Facultativa est\u00e1 integrada por el Director de obra y el Director de la ejecuci\u00f3n de la obra.<\/li>\n
                  • El Proyecto de Ejecuci\u00f3n debe visarse en el COAIB, con un control formal y de completitud, no de contenido.<\/li>\n<\/ul>\n
                      \n
                    1. Licencia de primera ocupaci\u00f3n \u2013 la autorizaci\u00f3n para el uso legal<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                      Tras la finalizaci\u00f3n de la obra debe solicitarse la Licencia de primera ocupaci\u00f3n, que habilita la utilizaci\u00f3n legal del inmueble.<\/p>\n

                      Documentaci\u00f3n necesaria:<\/p>\n

                        \n
                      • Certificado Final de Obra (CFO) emitido por la Direcci\u00f3n Facultativa.<\/li>\n
                      • Certificados de instalaciones y eficiencia energ\u00e9tica.<\/li>\n
                      • Planos as built<\/em>.<\/li>\n
                      • Informe de inspecci\u00f3n del arquitecto municipal tras la visita de comprobaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n

                        La administraci\u00f3n verifica que la construcci\u00f3n se corresponde con el proyecto autorizado. Solo con esta licencia se puede ocupar legalmente la vivienda.
                        \nCada vez con m\u00e1s frecuencia se exige la comprobaci\u00f3n de los costes declarados en el PEM frente a los reales, aplicando diferencias al impuesto ICO.<\/p>\n

                          \n
                        1. Plazos<\/strong>
                          \nLa licencia urban\u00edstica es la fase m\u00e1s incierta en cuanto a tiempos: la duraci\u00f3n del procedimiento depende en gran medida de cada ayuntamiento. Mientras algunos municipios resuelven en pocos meses, en otros los plazos pueden alargarse de forma notable.<\/li>\n<\/ol>\n

                           <\/p>\n

                          En cambio, la licencia de obra suele ser un tr\u00e1mite m\u00e1s \u00e1gil. Una vez presentado el Proyecto de Ejecuci\u00f3n, lo habitual es que la autorizaci\u00f3n se conceda aproximadamente en un mes.<\/p>\n

                          La licencia de primera ocupaci\u00f3n, por su parte, vuelve a estar sujeta a plazos inciertos, ya que depende de la disponibilidad del arquitecto municipal para realizar la visita de inspecci\u00f3n al inmueble terminado. Una vez realizada esta visita, el procedimiento administrativo suele resolverse en un plazo de no m\u00e1s de cuatro semanas.<\/p>\n

                          <\/strong><\/p>\n

                          Conclusi\u00f3n<\/strong>
                          \nLas tres licencias \u2014urban\u00edstica, de obra y de primera ocupaci\u00f3n\u2014 son el hilo conductor de todo proyecto en Mallorca. Comprenderlas y planificarlas de forma estrat\u00e9gica permite ahorrar tiempo, costes y complicaciones.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                          Fases de la licencia de obra mayor Licencia urban\u00edstica, licencia de obra y licencia de primera ocupaci\u00f3n En Mallorca, la construcci\u00f3n de una vivienda nueva o la reforma integral de…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":8443,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[52],"tags":[],"class_list":{"0":"post-9419","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-planificacion-y-normativa"},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/th-a.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9419","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/th-a.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/th-a.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/th-a.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/th-a.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9419"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/th-a.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9419\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9571,"href":"https:\/\/th-a.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9419\/revisions\/9571"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/th-a.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8443"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/th-a.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9419"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/th-a.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9419"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/th-a.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9419"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}