{"id":9421,"date":"2025-09-15T16:18:21","date_gmt":"2025-09-15T16:18:21","guid":{"rendered":"https:\/\/th-a.com\/die-baugenehmigung\/"},"modified":"2025-10-16T18:34:19","modified_gmt":"2025-10-16T18:34:19","slug":"licencia-de-obra-mayor","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/th-a.com\/es\/licencia-de-obra-mayor\/","title":{"rendered":"LICENCIA DE OBRA MAYOR"},"content":{"rendered":"

Licencia de obra mayor<\/strong><\/h1>\n

y los par\u00e1metros urban\u00edsticos clave en Mallorca<\/h2>\n

\"\"<\/p>\n

Para construir una vivienda nueva en Mallorca o acometer una reforma integral en un inmueble existente es necesaria una Licencia de Obra Mayor. Los par\u00e1metros urban\u00edsticos y las normas de edificaci\u00f3n son fijados por cada ayuntamiento y pueden variar de forma notable entre municipios. Incluso dentro de una misma localidad pueden darse interpretaciones distintas seg\u00fan el \u00e1mbito de planeamiento o el \u00e1rea concreta de la urbanizaci\u00f3n.<\/p>\n

    \n
  1. Cu\u00e1ndo se requiere una Licencia de Obra Mayor<\/strong>
    \nLa Licencia de Obra Mayor es necesaria para:<\/li>\n<\/ol>\n
      \n
    • <\/li>\n
    • Obra nueva.<\/li>\n
    • Ampliaciones y sobrelevaciones.<\/li>\n
    • Intervenciones estructurales en edificios existentes.<\/li>\n
    • Reformas de gran alcance.<\/li>\n<\/ul>\n

      Para actuaciones de menor entidad, sin afecci\u00f3n estructural, antes se utilizaba la denominada Licencia de Obra Menor. Este concepto ha desaparecido como figura jur\u00eddica unitaria: hoy en d\u00eda se sustituye, seg\u00fan el municipio, por la Comunicaci\u00f3n Previa o por procedimientos simplificados de Licencia de Obra (sin el calificativo de \u201cMayor\u201d).<\/p>\n

        \n
      1. Los par\u00e1metros urban\u00edsticos \u2013 la base de toda planificaci\u00f3n<\/strong>
        \nAntes de presentar una solicitud, es imprescindible comprobar qu\u00e9 par\u00e1metros urban\u00edsticos rigen sobre la parcela, pues determinan cu\u00e1nto, c\u00f3mo y con qu\u00e9 densidad se puede construir.<\/li>\n<\/ol>\n

        Si bien los conceptos se parecen a los empleados en Alemania, los m\u00e9todos de c\u00e1lculo var\u00edan entre municipios. En Mallorca no existe una norma unificada como la DIN 277 para el c\u00f3mputo de superficies.<\/p>\n

          \n
        1. Los par\u00e1metros m\u00e1s relevantes<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n
            \n
          • Ocupaci\u00f3n m\u00e1xima<\/strong> (superficie m\u00e1xima edificada sobre rasante).<\/li>\n<\/ul>\n
              \n
            • Porcentaje de la parcela que puede ocuparse con edificaci\u00f3n.<\/li>\n
            • Ejemplo: 30 % de ocupaci\u00f3n en una parcela de 1.000 m\u00b2 = 300 m\u00b2 de superficie bruta.<\/li>\n<\/ul>\n
                \n
              • Edificabilidad<\/strong> (superficie m\u00e1xima construible).<\/li>\n<\/ul>\n
                  \n
                • Superficie total edificable, sumando todas las plantas computables.<\/li>\n
                • Ejemplo: edificabilidad 0,4 en un solar de 1.000 m\u00b2 = 400 m\u00b2 de superficie \u00fatil bruta.<\/li>\n<\/ul>\n
                    \n
                  • Volumen edificable<\/strong> (cubicaci\u00f3n m\u00e1xima).<\/li>\n<\/ul>\n
                      \n
                    • Volumen bruto m\u00e1ximo permitido, expresado en m\u00b3.<\/li>\n<\/ul>\n
                        \n
                      • Altura m\u00e1xima en metros.<\/strong>\n
                          \n
                        • Limitaci\u00f3n de la altura total de la edificaci\u00f3n, comparable a cotas de cornisa o de cumbrera.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n
                        • Altura m\u00e1xima en n\u00famero de plantas.<\/strong>\n
                            \n
                          • N\u00famero m\u00e1ximo de pisos que puede tener el edificio.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n
                          • Superficie m\u00ednima de ajardinamiento.<\/strong>\n
                              \n
                            • Porcentaje de la parcela que debe permanecer libre de edificaci\u00f3n y con tratamiento vegetal.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n
                                \n
                              1. Diferencias entre municipios<\/strong>
                                \nLa aplicaci\u00f3n de estos par\u00e1metros cambia significativamente de un municipio a otro, por ejemplo:<\/li>\n<\/ol>\n
                                  \n
                                • En Calvi\u00e0<\/strong>, un porche cubierto<\/strong> computa al 50 % en la edificabilidad; en Andratx<\/strong>, al 100 %.<\/li>\n
                                • Los piscinas<\/strong> y elementos auxiliares reciben valoraciones distintas seg\u00fan la normativa local.<\/li>\n
                                • Algunas localidades incluyen requisitos adicionales, como la superficie ajardinada m\u00ednima<\/strong>, que en otras ni siquiera existe.<\/li>\n
                                • Tambi\u00e9n el c\u00e1lculo del volumen edificable puede diferir, lo que genera contradicciones, incluso dentro de un mismo municipio, cuando conviven planes antiguos<\/strong> con nuevas determinaciones generales.<\/li>\n<\/ul>\n

                                  Conclusi\u00f3n<\/strong>
                                  \nLa Licencia de Obra Mayor es la pieza clave de todo proceso constructivo en Mallorca. Para una planificaci\u00f3n s\u00f3lida y la obtenci\u00f3n exitosa de la licencia es importante conocer a fondo los par\u00e1metros urban\u00edsticos locales y aplicarlos correctamente.<\/p>\n

                                   <\/p>\n

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