{"id":9428,"date":"2025-09-15T16:05:37","date_gmt":"2025-09-15T16:05:37","guid":{"rendered":"https:\/\/th-a.com\/kuestenschutz\/"},"modified":"2025-10-16T20:08:00","modified_gmt":"2025-10-16T20:08:00","slug":"ley-de-costas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/th-a.com\/es\/ley-de-costas\/","title":{"rendered":"LEY DE COSTAS"},"content":{"rendered":"

Ley de Costas<\/strong><\/h1>\n

Las tres zonas de protecci\u00f3n y sus efectos en Mallorca<\/h2>\n

\"\"<\/p>\n

La Ley de Costas<\/strong> regula en toda Espa\u00f1a, incluida Mallorca, el uso y la protecci\u00f3n del litoral. Su finalidad es preservar el paisaje costero y garantizar el acceso p\u00fablico a playas y orillas del mar.<\/p>\n

Para los promotores y propietarios esto implica que los terrenos situados en proximidad al mar<\/strong> pueden estar sometidos a restricciones muy severas, que afectan tanto a la edificabilidad como a las reformas o incluso al uso de los inmuebles.<\/p>\n

    \n
  1. Las tres zonas de protecci\u00f3n principales<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    Dominio P\u00fablico Mar\u00edtimo-Terrestre (DPMT)<\/strong><\/p>\n

      \n
    • Es un bien de titularidad p\u00fablica y debe permanecer siempre accesible al uso general.<\/li>\n
    • Los terrenos privados pierden el derecho de uso o, en su caso, pueden ser expropiados.<\/li>\n
    • Incluye playas, acantilados, dunas y una franja de terreno medida desde la l\u00ednea de pleamar m\u00e1xima hacia el interior.<\/li>\n<\/ul>\n

      Servidumbre de protecci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

        \n
      • Afecta tanto a suelos p\u00fablicos como privados colindantes al DPMT.<\/li>\n
      • La construcci\u00f3n de nuevas edificaciones residenciales est\u00e1 prohibida.<\/li>\n
      • La rehabilitaci\u00f3n de edificaciones legales existentes es posible, pero \u00fanicamente bajo condiciones estrictas: sin aumento de volumen y sin cambio de uso.<\/li>\n
      • Tambi\u00e9n est\u00e1n sujetos a limitaciones los jardines, piscinas y accesos.<\/li>\n
      • En \u00e1reas edificadas con anterioridad a 1988 la anchura de esta franja puede estar reducida.<\/li>\n
      • Solo se permiten excepciones muy limitadas, por ejemplo infraestructuras destinadas al uso p\u00fablico.<\/li>\n
      • Comprende una franja medida tierra adentro desde el l\u00edmite del DPMT.<\/li>\n<\/ul>\n

        Servidumbre de tr\u00e1nsito<\/strong><\/p>\n

          \n
        • Afecta igualmente a suelo p\u00fablico y privado.<\/li>\n
        • No se permiten cercados, muros u otros obst\u00e1culos.<\/li>\n
        • El acceso p\u00fablico al mar debe quedar siempre garantizado, incluso atravesando parcelas privadas.<\/li>\n
        • Debe reservarse una franja paralela al DPMT destinada al libre tr\u00e1nsito peatonal.<\/li>\n<\/ul>\n

          (Nota: El concepto de \u201cservidumbre\u201d es equiparable al de \u201cderecho real de servidumbre\u201d. Estas servidumbres legales de protecci\u00f3n no siempre constan inscritas en el Registro de la Propiedad.<\/em>)<\/p>\n

           <\/p>\n

            \n
          1. Autoridad competente y procedimiento de autorizaci\u00f3n<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n


            \n<\/strong>Autoridad: Direcci\u00f3n General de la Costa y el Mar \u2013 Demarcaci\u00f3n de Costas de Illes Balears<\/p>\n

              \n
            • Examina en cada solicitud de licencia si el solar se encuentra afectado por alguna de las zonas de protecci\u00f3n.<\/li>\n
            • El arquitecto debe comprobar previamente si el proyecto entra dentro de estas servidumbres.<\/li>\n<\/ul>\n

              Procedimiento:<\/strong><\/p>\n

                \n
              1. Solicitud del Informe de Costas.<\/li>\n
              2. Revisi\u00f3n t\u00e9cnica por parte de la Demarcaci\u00f3n de Costas.<\/li>\n
              3. Resoluci\u00f3n favorable, en su caso con condiciones espec\u00edficas.<\/li>\n<\/ol>\n

                 <\/p>\n

                  \n
                1. Consecuencias pr\u00e1cticas para los promotores<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n
                    \n
                  • La edificaci\u00f3n de obra nueva de car\u00e1cter residencial dentro de la zona de protecci\u00f3n est\u00e1 excluida.<\/li>\n
                  • Las rehabilitaciones en edificaciones legales existentes son posibles solo bajo fuertes limitaciones.<\/li>\n
                  • El derecho de paso p\u00fablico al mar (servidumbre de tr\u00e1nsito<\/em>) debe mantenerse en todo momento.<\/li>\n<\/ul>\n
                      \n
                    1. Recomendaci\u00f3n para futuros propietarios
                      \n<\/strong>Quien desee adquirir un terreno en primera l\u00ednea debe encargar una revisi\u00f3n t\u00e9cnica previa antes de firmar la compraventa, y solicitar un Informe de Costas.<\/li>\n<\/ol>\n

                      Un arquitecto con experiencia puede determinar desde el inicio si la parcela est\u00e1 afectada y adaptar el proyecto a dichas condiciones. Incluso en intervenciones sobre edificios existentes conviene considerar desde el principio las implicaciones derivadas de la Ley de Costas.<\/p>\n

                       <\/p>\n

                      Conclusi\u00f3n: <\/strong>La Ley de Costas es un factor determinante para cualquier proyecto de obra nueva o rehabilitaci\u00f3n en las zonas litorales de Mallorca. Su objetivo es proteger el paisaje costero y el acceso p\u00fablico, y obliga a plantear una planificaci\u00f3n precisa con el apoyo de un asesoramiento t\u00e9cnico especializado.<\/p>\n

                       <\/p>\n

                       <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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