Zonas de protección-informes sectoriales
Por qué es imprescindible comprobar si un solar en Mallorca está afectado
Además de los espacios naturales protegidos (Espais Naturals), existen otras zonas de protección vinculadas a infraestructuras y a la prevención de riesgos (Àrees de Prevenció de Riscs) que deben revisarse con atención.
Los solares situados dentro de estas áreas requieren, además de la Licencia de Obra Mayor, informes técnicos adicionales (informes sectoriales), incluso cuando se trate de suelo urbano. Ejemplos habituales son las parcelas en zonas de riesgo de incendio forestal o próximas a áreas de servidumbre aeronáutica.
La mayoría de estas zonas se encuentran recogidas en el PTM – Pla Territorial Insular de Mallorca, elaborado por el Consell de Mallorca, y están disponibles para consulta pública.
- ¿Qué son las Àreas de Prevención de Riesgos y otras zonas de protección?
- Franja de protección del litoral
- Áreas naturales protegidas.
- Zonas inundables.
- Áreas de influencia de infraestructuras aeroportuarias.
- Ámbitos de protección patrimonial.
- Servidumbres viarias y de infraestructuras.
Los proyectos de construcción en estas zonas necesitan un informe sectorial emitido por la autoridad competente, en el que se determina cómo aplicar la normativa urbanística, con posibles limitaciones o condicionantes.
- ¿Cómo saber si un solar está afectado?
Muchos de estos ámbitos solo aparecen en planos técnicos o documentos urbanísticos especializados.
Para una primera orientación resultan muy útiles:
- El visor del PTM del Consell de Mallorca: https://cim.conselldemallorca.net/apps/ptm/
- El portal IDEIB.
Ambos son de acceso público.
Recomendación: antes de comprar o iniciar un proyecto, encargue a un arquitecto con experiencia local la revisión de la situación y de los planos.
- Principales zonas de protección y organismos competentes
- Recursos hídricos – zona de protección de recursos hidrológicos
Autoridad: Confederación Hidrográfica de las Illes Balears
Ámbitos afectados: cauces, zonas inundables y humedales. - Carreteras – zona de protección de carreteras
Autoridad: Departament de Mobilitat i Infraestructures del Consell de Mallorca
Ámbitos afectados: distancias mínimas, accesos y retranqueos. - Aeronáutica – zona de protección aérea
Autoridad: Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA)
Ámbitos afectados: limitaciones de altura, p. ej. en Andratx o Llucmajor. - Medio ambiente y prevención de incendios – zona de protección medioambiental
Autoridad: Consell de Mallorca – Departament de Medi Ambient
Ámbitos afectados: obligaciones de revegetación, materiales constructivos y medidas de protección activa y pasiva contra incendios. - Patrimonio – zona de protección patrimonial
Autoridad: Consell de Mallorca – Departament de Patrimoni
Ámbitos afectados: conservación de inmuebles, materiales, colores y tratamiento de fachadas. - Litoral – zona de protección de costas
Autoridad: Dirección General de Ordenación del Territorio (CAIB)
Ámbitos afectados: restricciones a construcciones próximas al dominio público marítimo-terrestre.
- Procedimiento de solicitud de un informe sectorial
- El arquitecto comprueba si el solar está dentro de una zona de protección.
- El ayuntamiento puede exigir informes adicionales a la propiedad.
- Se presenta la solicitud a la autoridad competente.
- La administración revisa los planos del proyecto y emite el informe, que puede incluir condicionantes.
Este procedimiento puede prolongar la fase de planificación, en especial en los casos relacionados con costas o carreteras principales.
- Por qué conviene realizar la comprobación con antelación
- Sin informe sectorial favorable, no se puede otorgar licencia de obra.
- Pueden imponerse limitaciones de edificabilidad o diseño.
- Es necesario prever tiempos adicionales de tramitación.
Una revisión temprana garantiza mayor seguridad en la planificación y ayuda a evitar costes y retrasos innecesarios.
Conclusión
Las zonas de protección y los informes sectoriales son un factor determinante en el proceso de concesión de licencias en Mallorca.
Quien los identifica y los gestiona de manera temprana, planifica y construye con mayor rapidez, seguridad y previsibilidad.
