Baukosten auf Mallorca – realistisch und transparent

Wer beabsichtigt auf Mallorca ein Haus zu bauen, sollte sich den Gesamtkosten realistisch annähern. Eine einheitliche Grundlage für Kostenplanung, Gliederung und Ermittlung im Bauwesen wie in der deutschen DIN 276 gibt es in Spanien nicht. Wir unterscheiden im Folgenden Herstellungs- oder Baukosten und deren Baunebenkosten sowie die zum Bau anfallenden Steuern und Gebühren. Das entspricht in etwa den Kostengruppen 300-700 nach DIN 276. Die Kostengruppen 100 Grundstück, 200 Erschließung und 800 Finanzierung betrachten wir nicht.

Herstellungskosten (Baukosten)

Dies sind die eigentlichen Kosten für die Errichtung des Gebäudes bzw. die Summe der Beträge die an den oder die Unternehmer gezahlt werden. Herstellungskosten werden immer netto ohne Mehrwertsteuer (IVA) angegeben, aber immer bezogen auf Bruttoflächen!

• Generalunternehmer oder Proyect Management?

Unser Büro zieht es vor, anstelle eines Generalunternehmers einen Proyect Manager einzusetzen. Dadurch gestaltet sich der Bauablauf kontrollierbarer und flexibler, die Kostenentwicklung ist günstiger und vor allem bleibt sie transparenter. Die Kosten des Proyect Managements sind geringer als die Nachunternehmerzuschläge des Generalunternehmers und werden zu den Herstellungskosten gerechnet.

Baunebenkosten Honorare und Versicherungen

Dazu gehören alle Serviceleistungen einschließlich Versicherungen, die für die Herstellung notwendig werden. Dies sind die Honorare und Prämien für

• Architekt – Planung und Bauleitung (Arquitecto superior – Director de obra)
• Technischer Architekt- Bauleitung (Arquitecto técnico “Aparejador” – Director de la ejecución de la obra)
• Vermessungsingenieur (Topógrafo)
• Sicherheits- und Gesundheitsschutzkonzept und -koordination (Coordinador de seguridad y salud)
• Energiezertifikat (Técnico)
• Sichtvermerk der Architektenkammer COAIB (Visado Colegial)
• „10-Jahres-Versicherung“ (Seguro Decenal)“ und die dafür notwendige Qualitätsüberwachung der Herstellung des Tragwerks. Diese Versicherung ist allen Bauherrschaften dringend anzuraten, denn der Nachweis ist vorzulegen falls das Haus binnen 10 Jahre verkauft werden soll oder muss. Eine rückwirkende Versicherung ist unverhältnismäßig teuer!

Nicht nach Gesetz notwendig, aber je nach Bauvorhaben empfehlenswert sind weitere Fachplanungen. Unser Büro berät gerne zum Bedarf.

• Haustechnik (Ingeniería)
• Garten- und Landschaftsplanung (Paisajismo)
• Inneneinrichtung (Interiorismo)
• Agraringenieur, im Außengebiet (Ingeniero agrónomo, en el rústico)
• Weitere Spezialisten z.B. für Badelandschaften, Licht, Daten, Akustik, Sicherheit, etc.
• Weitere Versicherungen

3. Baunebenkosten Steuern und Gebühren (Impuestos y Tasas)

Bei jedem Bauvorhaben fallen Steuern und Gebühren an, die an die Gemeinde zu zahlen sind. Die Bemessungsgrundlage PEM (Presupuesto de Ejecución Material) wird nach einem festen Kostenschlüssel der Architektenkammer COAIB ermittelt. Jede Gemeinde erhebt ihre eigenen Prozentsätze von PEM, die Summe von Steuern und Gebühren variiert zwischen 4 und 7 Prozent.

• Baugenehmigungsgebühren (Tasa urbanística)
• Bausteuer (Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras – ICO

Immer häufiger wird zur Bauabnahme ein Abgleich mit den ursprünglich angegeben Baukosten nach PEM verlangt. Auf die Differenz kann dann nachträglich und zusätzlich wieder die Bausteuer ICO erhoben werden!

Für die Entsorgung von Aushub, Schutt und Abfall ist ein Vertrag mit dem MAC Insular über die Entsorgungsleistungen abzuschließen und zu deren Sicherung beim Consell de Mallorca eine Bürgschaft zu hinterlegen.

• Bürgschaft Entsorgung (Aval)
• Entsorgungskosten

Je nach Baustelle, Gemeinde und Versorgungsträger können außerdem weitere Gebühren anfallen für

• Hausanschlüsse
• Straßensperren oder -benutzung

Entsorgungskosten oder Straßensperrungen tragen je nach Vereinbarung der Bauherr oder die Unternehmer.

PEM

Die Bemessungsgrundlage PEM (Presupuesto de Ejecución Material) wird nach einem festen Kostenschlüssel der Architektenkammer COAIB ermittelt und liegt meist deutlich unter den tatsächlichen Baukosten. In jedem Projekt muss PEM angegeben werden und bildet die Grundlage der Kosten in allen Verwaltungsvorgängen.

Der Referenzwert für PEM ist von 2021 bis 2025 um über 40% gestiegen!

Baukosten und Marktpreise im Vergleich

Obwohl die Herstellungskosten immer weiter gestiegen sind, haben die Verkaufspreise hochwertiger fertiger Immobilien die Baukostensteigerungen übertroffen. Damit bleibt das Bauen auf Mallorca ein wirtschaftlich attraktives Investment.

Unser Ansatz für Kostentransparenz

Unser Büro verfügt über ein großes Archiv bereits von uns realisierter Bauvorhaben und kann die Preisentwicklung der letzten 15 Jahre detailliert abbilden. Wir erstellen bereits in der ersten Konzeptphase eine realistische Kalkulation, die alle Kosten berücksichtigt und fortlaufend abgeglichen wird.

Unsere Proyect Manager haben direkten Zugriff auf die Einzelunternehmer, mit denen ausschließlich nach Leistung abgerechnet wird. Generalunternehmerzuschläge entfallen.

Ziel ist immer, dass unsere Bauherren jederzeit den Überblick behalten– von der Grundstücksauswahl bis zum Bezug und der anschließenden Gewährleistungzeit.

Fazit: Das Budget eines Bauprojekts setzt sich aus Baukosten und Baunebenkosten sowie Steuern und Gebühren zusammen. Trotz steigender Baukosten bleibt das Bauen auf Mallorca wirtschaftlich interessant, da die Verkaufspreise hochwertiger Immobilien in den letzten Jahren ebenso oder noch dynamischer gewachsen sind. Mit vorausschauender Planung, hoher Bauqualität und realistischer, transparenter Kostenkontrolle entsteht nicht nur ein außergewöhnliches Domizil, sondern auch eine wertbeständige Investition.