Küstenschutz
Ley de Costas (Spanisches Küstengesetz) auf Mallorca: Die drei Schutzzonen und ihre Auswirkungen
Einleitung
Die Ley de Costas (spanisches Küstengesetz) regelt die Nutzung und den Schutz des Küstenbereichs in ganz Spanien, einschließlich Mallorca. Ziel ist es, die Küstenlandschaft zu bewahren und den öffentlichen Zugang zu Stränden und Meeresufern zu garantieren.
Für Bauherren bedeutet dies: Grundstücke in Küstennähe können strengen Beschränkungen unterliegen, die die Bebaubarkeit, Umbauten und sogar die Nutzung erheblich beeinflussen.
Die drei zentralen Schutzzonen
Dominio Público Marítimo-Terrestre DPMT – Öffentlicher Küstenbereich
- Dieser Bereich ist öffentliches Eigentum und bleibt dauerhaft für die Öffentlichkeit zugänglich.
- Private Grundstücke verlieren das Nutzungsrecht bzw. werden enteignet.
- Umfasst Strand, Klippen, Dünen und einen Streifen ab der höchsten Flutlinie landeinwärts.
Servidumbre de Protección – Schutzzone
- Dieser Bereich betrifft privates und öffentliches Eigentum.
- Neubauten sind grundsätzlich untersagt.
- Sanierung bestehender legaler Gebäude ist unter Auflagen möglich, aber ohne Erweiterungen der Volumina und ohne Nutzungsänderungen.
- Gärten, Pools und Zufahrten unterliegen ebenfalls strengen Auflagen.
- In vor 1988 bebauten Gebieten kann die Tiefe des Streifens reduziert sein.
- Ausnahmen nur in sehr begrenzten Fällen (z.B. Infrastruktur für öffentliche Nutzung).
- Umfasst einen Streifen landeinwärts ab dem DPMT.
Servidumbre de Tránsito – Durchgangsrecht
- Dieser Bereich betrifft privates und öffentliches Eigentum.
- Keine Zäune, Mauern oder andere Hindernisse erlaubt.
- Der Zugang zum Meer muss jederzeit gewährleistet bleiben, auch über Privatgrundstücke.
- Direkt am DPMT muss ein Streifen für den öffentlichen Zugang freigehalten werden.
Der Begriff ‚Servidumbre‘ ist in etwa der deutschen Dienstbarkeit gleichzusetzen. Servidumbres der Schutzgebiete müssen nicht im Grundbuch als Dienstbarkeit erfasst sein!
Zuständige Behörde und Genehmigungsverfahren
Behörde: Dirección General de la Costa y el Mar, Demarcación de Costas (Illes Balears)
- Prüft bei jedem Bauantrag in Küstennähe, ob das Grundstück von den Schutzzonen betroffen ist.
- Vor Einreichung prüft der Architekt, ob eine der Dienstbarkeiten zutrifft.
Ablauf:
- Antrag auf Informe de Costas (Gutachten der Küstenbehörde)
- Prüfung durch die Behörde
- Genehmigung ggfs. mit Auflagen
Praktische Folgen für Bauherren
- Neubau in der Schutzzone für private Bauten ausgeschlossen
- Sanierung bestehender Gebäude in der Schutzzone nur mit Auflagen
- Öffentlicher Zugang zum Meer (Durchgangsrecht) muss gewährleistet bleiben
Unser Tipp für Bauherren
Wer ein Grundstück an der Küste erwerben möchte, sollte vor Vertragsabschluss eine fachgerechte Prüfung durchführen lassen – insbesondere ein Informe de Costas anfordern.
Ein erfahrener Architekt kann früh feststellen, ob ein Grundstück betroffen ist und die Planung darauf abstimmen. Auch wer im Bestand tätig werden möchte sollte schon zu Beginn aller Überlegungen mögliche Auswirkungen des Küstenschutzes berücksichtigen.
Fazit: Das Ley de Costas ist ein entscheidender Faktor für Neubau und Sanierung in Küstennähe. Sie schützt die Küstenlandschaft Mallorcas und erfordert eine präzise Planung und fundierte Beratung.
