Legalisierungen von Bauten auf Mallorca und den Balearen

Verjährt, geschützt, legal?

Beim Thema Legalisation von Gebäuden gibt es auf Mallorca oft die meiste Verwirrung –bei Eigentümern und auch bei Käufern. Meist werden die Wirkungen von Verjährung (Prescripción) und Legalität (Legalidad) oder von verschiedensten offiziellen Bescheinigungen durcheinandergebracht.

Ein illegales Bauwerk kann geduldet werden, die Herstellung des illegalen Bestandes und damit die Gefahr einer Abrissverfügung verjährt sein – in der deutschen Community verwendet man dafür den Begriff „Bestandschutz“ – aber es bleibt illegal.

Legalisation im Innengebiet (suelo urbano)

Häuser oder Gebäudeerweiterungen im innerörtlichen Bereich, die ohne Genehmigung oder mit Abweichungen von der erteilten Lizenz errichtet wurden:

• Die Gemeinde kann eine Licencia de Legalización erteilen, vorausgesetzt, das Gesamtgebäude entspricht den geltenden städtebaulichen Vorgaben und Vorschriften.
• Dafür wird ein „as built“-Projekt eingereicht, das den tatsächlichen Bestand beschreibt und alle Nachweise der Konformität erbringt.
• Wenn das Gebäude die geltenden Parameter nicht erfüllt, ist eine Legalisierung nicht möglich – die Immobilie verbleibt in der irregulären Situation.
• Nur wenn sich die Übereinstimmung mit der geltenden Bauordnung nachweisen lässt, wird im Rahmen der Legalisation die nachträgliche Genehmigung erteilt – und das Gebäude gilt als vollständig legal.

Legalisation im Außengebiet (suelo rústico)

Bis vor kurzem war es außerorts im suelo rústico grundsätzlich gar nicht möglich, neuere Bauten zu legalisieren – nur Gebäude von vor 1956 konnten in Ausnahmeverfahren anerkannt werden.

Mit dem Gesetz 3 bzw 7/2024 (BOIB Nr. 21 vom 15. Februar 2025) wurde die auf drei Jahre befristete Möglichkeit geschaffen, bestimmte bestehende Bauten im suelo rústico común nachträglich zu legalisieren:

• Nicht zulässig im suelo rústico protegido, also den besonderen Schutzgebieten wie ANEI und ARIP (z.B. in Calvia machen die zonas protegidas mehr als 80% des suelo rústico aus)

• Keine Legalisierung, wenn bereits ein rechtskräftiges Sanktionsverfahren besteht.

• Nur für Gebäude, die bis 2014 errichtet wurden.
• Umfangreiche Nachweise zur Nachhaltigkeit sind vorzulegen
• Gebühren und Steuern sind zu entrichten.

Verjährung (Prescripción) von städtebaulichen Verstößen (Infracciones Urbanisticas)

Das LUIB (Ley de Urbanismo de las Illes Balears) sieht vor, dass Verstöße im Innengebiet urbano und im aussengebiet rustico comun nach 8 Jahren ab Fertigstellung des Bauwerks verjähren.

• Nur wenn innerhalb dieser Frist kein Verfahren eröffnet wurde, kann die Gemeinde weder Bußgelder verhängen noch den Abriss anordnen.

• Verjährung bedeutet nicht Legalität. Das Bauwerk bleibt in seinem Status irregulär – fuera de ordenación, d.h. geduldet und illegal. Jede Art Eingriff ist untersagt, die Gemeinde kann Instandhaltungsarbeiten blockieren und nur Maßnahmen der Gefahrenabwehr werden toleriert.

Wiederherstellung z.B. nach Brand oder Einsturz ist nicht möglich!

Dies führt letztlich zur wirtschaftlichen Entwertung der Immobilie.

• Für deutsche Bauherren wichtig: Oft wird dies mit einem fiktiven Konzept von „Bestandsschutz“ gleichgesetzt. In Spanien gibt es keine Entsprechung für diesen Begriff. Am ehesten entspricht ihm noch die Prescripción: Das Gebäude ist nicht legal, aber die Gemeinde kann den Abriss praktisch nicht mehr erwirken.

• Die Verjährung von städtebaulichen Verstößen gilt nicht im Außengebiet suelo rústico protegido!

Bescheinigungen – häufige Missverständnisse

Oft liegen Bescheinigungen vor, die mit der Legalität im Zusammenhang stehen, aber den Status der Illegalität nicht berühren.

• Certificado de no infracción urbanística: Die Gemeinde erklärt, dass aktuell kein Buß- oder Sanktionsverfahren bekannt ist. Dies ist keine Bestätigung der Legalität. Auch ist nicht auszuschliessen, dass andere Verstöße noch unentdeckt sind.
• Certificado de prescripción: Die Gemeinde bestätigt, dass eine illegale Bautätigkeit verjährt ist. Auch dies ist keine Bestätigung der Legalität.

• Ein Grundbucheintrag kann nach der Verjährung einer möglichen Abrissbefugniss erfolgen. Der Grundbucheintrag steht dann in keinem Zusammenhang mit der Legalität des Gebäudes!

Praktische Konsequenzen

• Ein illegales Gebäude kann nach der Prescripcion von 8 Jahren im Grundbuch eingetragen werden, bleibt jedoch in seinen künftigen Möglichkeiten (Sanierung, Schadensbeseitigung, Verkauf) stark eingeschränkt.
• Ein Grundbucheintrag stellt keine Legalität her.
• Ein Zertifikat über „keine bekannte Infraktion“ kann einen Verkauf erleichtern, bietet aber weder Verkäufer noch Käufer ausreichende Rechtssicherheit.

• Ein Bauwerk ist nur dann vollständig legal, wenn eine Licencia de primera ocupación erteilt wurde und die bestehende Immobilie mit dieser Lizenz übereinstimmt.

Fazit: Das Thema Legalisation auf Mallorca verlangt präzise Klarheit.

Der sogenannte Bestandsschutz ist nicht gleich Legalität, und weder eine Bestätigung oder ein Zertifikat der Gemeinde noch der Grundbucheintrag ersetzen eine Baugenehmigung.

Die neue Gesetzgebung zur Legalisierung im suelo rústico común zeigt, dass es sich um ein hochaktuelles und sich entwickelndes Thema handelt. Für jede Art von Aktion rund um betreffende Immobilien ist eine fundierte technische, juristische und planungsrechtliche Analyse unerlässlich.