Modificaciones

MTO – Modificación en el transcurso de la obra – Cambio de la licencia de obra durante la construcción

Durante la construcción, es frecuente que los promotores o urbanistas deseen realizar ajustes a un proyecto ya aprobado. En Mallorca, esto está regulado por la Modificación en el transcurso de la obra (MTO). Este procedimiento permite realizar cambios formales a una Licencia de Obra ya concedida durante la fase de construcción, adaptando así el plan a nuevos deseos o requisitos.

Un caso común es la compra de una propiedad con licencia de obra vigente. Si el nuevo propietario desea adaptar el diseño a sus necesidades, suele requerirse una Orden de Obra Pública (OMP). Si el diseño no se ajusta a los planos de la licencia de obra durante la inspección oficial, se denegará la aprobación.

Base legal

El MTO no es un término que tenga una definición uniforme en toda España.

Está regulado en el Código de Edificación de Baleares –concretamente en el Reglamento de la Ley Urbanística de las Islas Baleares (RLOUS)– así como en las Ordenanzas municipales.

Cada municipio puede tener procedimientos y requisitos ligeramente diferentes.

No se puede solicitar una Modificación de Proyecto (MTO) si el proyecto solo cuenta con Licencia Urbanística. La Licencia de Obra debe solicitarse primero junto con el proyecto original, y solo entonces se podrá presentar una modificación.

¿Cuándo es necesario un MTO?

Se debe solicitar una MTO si se van a realizar cambios al proyecto después de que se haya otorgado la Licencia de Obra mientras las obras de construcción ya están en marcha.

Prácticamente todo lo regulado en el reglamento de permisos de obra es relevante. En primer lugar, están los cambios de uso, los parámetros urbanísticos, la estructura portante, los volúmenes, las plantas, las fachadas, etc.

MTO con o sin parada de construcción

• En caso de suspensión de obras: si se ven afectados parámetros fundamentales, como el número de unidades habitacionales, la altura de los edificios, el volumen, el uso del terreno, la ubicación del edificio o preocupaciones sobre la conservación de monumentos o la protección del medio ambiente, las obras de construcción deben suspenderse hasta que el municipio tome una decisión sobre la MTO.
• Sin paralización de la obra: Si solo se realizan modificaciones internas o en el aspecto exterior sin afectar los parámetros antes mencionados, la obra puede continuar mientras se tramita el MTO.

Proceso y documentos requeridos

La MTO debe presentarse antes de que se pueda proceder con la obra afectada. De no hacerlo, se podrá ordenar la suspensión de la construcción y se impondrá una multa tras la inspección.

Toda la documentación técnica pertinente deberá presentarse de forma actualizada, incluyendo:

• Proyecto técnico modificado (planificación de trabajo actualizada)
• Justificación de coste (nueva declaración de costes)
• Residuos (previsión actualizada de residuos de construcción generados)
• Estudio de seguridad (proyecto actualizado de protección de la seguridad y la salud)

Instrucciones importantes

• Ley aplicable: Incluso si las regulaciones de construcción han cambiado durante el período de construcción, el MTO se evaluará de acuerdo con las regulaciones de construcción que se aplicaban en el momento de la solicitud original.
• Alcance de los cambios: Si el Ayuntamiento considera que los cambios propuestos son demasiado extensos, la Ordenanza Municipal de Obra Mayor (OMP) podrá ser rechazada. En este caso, deberá solicitarse una nueva Licencia de Obra Mayor.
• Si el MTO implica cambios en la zona, se ajustará el PEM y se recalcularán las tasas de construcción e impuestos en consecuencia. Si el PEM permanece sin cambios, generalmente solo se cobra una pequeña tasa de tramitación.

Conclusión: La Ordenanza Municipal de Obras (MTO) es la herramienta clave para la implementación legal de los cambios durante la fase de construcción. Dependiendo del tipo de cambio, podría ser necesario detener la construcción. La preparación precisa de la documentación técnica y una estrecha coordinación con el Ayuntamiento son cruciales para evitar retrasos en el proceso de construcción.