Neubau oder Umbau?

Die richtige Entscheidung für Ihr Haus auf Mallorca – Baurecht, Potenzial, Kosten und Marktgerechtigkeit

Wer auf Mallorca ein Grundstück mit bestehendem Gebäude erwirbt, steht oft vor einer grundlegenden Frage: Umbauen und sanieren oder komplett neu bauen?

Diese Entscheidung hängt von baurechtlichen Vorgaben, der Qualität des Bestands, den eigenen Anforderungen und natürlich vom Budget ab. Eine fachlich fundierte Analyse ist unverzichtbar, um die richtige Wahl zu treffen.

Baurechtliche Grundlagen prüfen

Der erste Schritt ist immer die Analyse der planungsrechtlichen Situation – sowohl für das bestehende Gebäude als auch für einen möglichen Neubau.

• Abgleich von Grundbuch, bestehender Baugenehmigung und aktuellem Zustand des Hauses
• Prüfung, ob sich das Baurecht seit der ursprünglichen Genehmigung verändert hat
• Berücksichtigung von Natur-, Denkmal- oder Küstenschutz
• Möglicher Bestandsschutz: In manchen Fällen bleiben alte Rechte erhalten, z. B. eine besondere Höhenlage oder eine Bebauung in heute nicht mehr zulässigen Bereichen – ein wichtiger Vorteil gegenüber Abriss

Potenzial und Grenzen des Bestands erkennen

Ein Umbau ist vor allem dann sinnvoll, wenn:

• Die architektonische Qualität überzeugt
• Die Positionierung des Hauses (Ausrichtung, Ausblick) vorteilhaft ist
• Der Grundriss funktional ist
• Historische oder wertige Bausubstanz vorhanden ist

Ein besonders wichtiger Aspekt ist die Integration moderner Haustechnik für Komfort und Energieeffizienz.
Oft entscheidet genau das, ob eine Sanierung sinnvoll ist oder nicht:

• Bei unzureichender Raumhöhe kann es unmöglich sein, eine Fußbodenheizung oder eine Klimaanlage so zu integrieren, dass sie effizient und unsichtbar funktioniert.
• Fehlende Möglichkeiten für eine sinnvolle Haustechnik wirken sich negativ auf den Wohnkomfort und auch auf den Wiederverkaufswert aus.

Wenn diese grundlegenden Anforderungen nicht erfüllt werden können, steigt das Risiko einer „Renovierungsfalle“ – hohe Gesamtinvestition ohne marktgerechtes Ergebnis.

Kosten realistisch vergleichen

• Abriss: oft günstiger als vermutet, aber die Entsorgungskosten können hoch sein
• Neubau: ermöglicht maximale Ausnutzung des Grundstücks, oft mit zusätzlicher Fläche im Untergeschoss
• Kernsanierung: kann pro Quadratmeter die Kosten eines Neubaus erreichen – besonders bei aufwendigen Arbeiten mit kleinem Gerät und unvorhergesehenen Problemen, z.B. mit den Fundamenten.
• Kosmetische Sanierung: günstiger – verschiebt jedoch wichtige Entscheidungen in eine ungewissere Zukunft

Marktgerechtigkeit im Blick behalten

In den gefragten Lagen Mallorcas zählen nicht nur persönliche Vorlieben, sondern auch die Marktfähigkeit der Immobilie.

Wer zu stark von den Erwartungen des Premiumsegments abweicht, riskiert einen geringeren Wiederverkaufswert.

Daher sollte jede Entscheidung – ob Neubau oder Umbau – persönliche Wünsche und Marktanforderungen gleichermaßen berücksichtigen.

Unser Tipp für Bauherren: Eine fundierte Entscheidung gelingt nur mit einer vollständigen Bewertung durch einen erfahrenen Architekten – so wird klar, welches Potenzial Ihr Grundstück wirklich hat.

Fazit: Die Wahl zwischen Abriss und Sanierung ist immer individuell.

Entscheidend sind:

• Fachliche Prüfung der baurechtlichen Situation
• Realistische Kostenanalyse
• Bewertung der architektonischen und technischen Möglichkeiten

In vielen Fällen lohnt sich der Erhalt des Bestandes – besonders bei nicht mehr erreichbaren Baurechten.
Ist die Bausubstanz schwach, das Raumprogramm nicht zeitgemäß umsetzbar oder lässt sich die nötige Haustechnik nicht integrieren, kann der Neubau langfristig die bessere und sogar wirtschaftlichere Lösung sein.