Bauen am Hang

Wie Topografie, Höhenreferenzen und Zuwegung die Planung bestimmen

Hanglagen auf Mallorca bieten oft die spektakulärsten Bauplätze – mit unverbaubarem Meerblick, beeindruckenden Bergpanoramen oder idyllischem Talblick. Doch diese Grundstücke stellen besondere Anforderungen an Planung und Genehmigung. Entscheidend ist, die Topografie richtig zu verstehen, das ‚terreno de referencia‘ korrekt festzulegen, ein präzises 3D-Geländemodell zu erstellen, die Zugänglichkeit zu prüfen und optimal zu gestalten – sowie die Vor- und Nachteile dieser Art von Grundstücken zu verstehen und zu erläutern.

Topografie verstehen – die Grundlage jedes Projekts auf geneigtem Gelände
Die Topografie eines Hanggrundstücks bestimmt, wie das Gebäude ins Gelände eingebettet, erschlossen und mit den Außenbereichen verbunden wird.

Eine detaillierte Analyse von Höhenlinien, Blickachsen, Sonneneinfall, der natürlichen Gegebenheiten und der gebauten Umgebung ist der erste Schritt zu einer erfolgreichen Planung – und verhindert, dass Potenziale ungenutzt bleiben.

Was ist das „terreno de referencia“?

Das „terreno de referencia“ ist der offiziell von der Gemeinde anerkannte Ausgangspunkt für alle Höhenfestlegungen. Die Art der Festlegung kann davon abhängen, in welcher Gemeinde und in welchem Teilbebauungsplan geplant wird und ob es zuvor bereits Baugenehmigungen und Festlegungen gegeben hat.

So kann z.B. in Palma der gewachsene, ursprüngliche Boden maßgeblich sein, während in Calvià ein Aufmaß aus der Zeit der Erstellung des Bebauungsplanes herangezogen werden könnte, je nachdem ob damals das Grundstück noch frei war.

In jedem Fall müssen diese Daten mit einem aktuellen Aufmaß abgeglichen werden. Die stets auftretenden Abweichungen müssen vor Beginn der Planung erkannt werden sind unbedingt mit der Gemeinde abzustimmen.

Daraus ergibt sich ein offizielles, oft fiktives Geländeprofil, das „terreno de referencia“.

Unterschiedliche Regeln je nach Gemeinde

Auf dem „terreno de referencia“ aufbauend legt jede Gemeinde unterschiedliche Regeln der Höhenbegrenzung fest.

• Wie hoch darf das Erdgeschoss über das Gelände hinausragen?
• Wie dürfen Pools, Terrassen und Zufahrten ins Gelände integriert werden?
• Wie tief und in welchem Umfang darf die Freifläche (Garten, Parkplätze etc.) unter dem Gelände angelegt werden?
• Wie darf oder muss der Garten terrassiert werden?

Die Ergebnisse einer guten Planung können sich entscheidend von einer zu oberflächlichen Betrachtung unterscheiden. Hier lohnt sich ein hoher Planungsaufwand immer, zumal bei den guten und besten Lagen.

Unverzichtbar: Präzises 3D-Modell des Geländes

Für eine präzise Planung in Hanglagen ist ein exaktes 3D-Geländemodell mit der näheren und der weiteren Umgebung unverzichtbar. Nur mit einer aussagekräftigen Simulation der Gesamtsituation lassen sich Gebäudehöhen, Ausblicke, Sonneneinfall, Zufahrten und Integration in die Landschaft optimal gestalten.

Ein solches Modell dient als Basis für Entwürfe, Genehmigungen und auch für die Abstimmung mit den Behörden.

Vorteile und Nachteile von Hanggrundstücken

Vorteile:

• Spektakuläre Ausblicke (auf das Meer und die Berge, aber auch auf Häfen und Städte)
• Mehr Privatsphäre, weil durch Höhenunterschiede weniger einsehbar
• Interessante architektonische Möglichkeiten für Terrassen, Pools und terrassierte Außenanlagen

Nachteile:

• Höhere Baukosten durch Erdarbeiten, Stützmauern oder spezielle Sicherungen
• Komplexere Planung
• Baugenehmigungen oft von fiktiven Höhenprofilen abhängig
• Erschließung, Zuwegung und Logistik schwieriger und mit höheren Anforderungen an Rampen und Zufahrten

Planung von Zufahrten und Eingangsbereichen

Die Erschließung eines Hanggrundstücks hat großen Einfluss auf die Gesamtgestaltung, aber auch auf den Komfort der späteren Nutzung:

• Eine Zufahrt von unten liegt meist vor dem Haus und nimmt einen großen und sichtbaren Teil der nutzbaren Außenanlage ein.
• Eine Zufahrt von oben liegt meist hinter dem Haus und muss mit wenig Platz auskommen
• Das Wenden von Fahrzeugen am Ender der Rampe, direkt am Haus oder in der Garage muss möglich sein.
• Rampen sollen gut befahrbar sein, mit ausreichender Sicht und sicherer Kurvenführung, auch dimensioniert für kleinere Baustellenfahrzeuge für zukünftige Service- und Reparaturarbeiten.
• Rampen müssen für eine sichere und bequeme Zufahrt einen angenehmen Steigungsverlauf aufweisen, möglichst auch für tief liegende Sportwagen
• Für eine komfortable Nutzung aller Bewohner ist Barrierefreiheit unumgänglich, auch für den täglichen Gebrauch, z.B. beim Einkauf oder anderen Transporten.

Die Anordnung von Rampen, Garagen, Parkplätzen, Zufahrten und Eingängen beeinflusst ganz wesentlich das Gesamtkonzept einer Planung auf einem Grundstück in Hanglage.

Optimales Konzept – das Zusammenspiel aller Faktoren

Ein erfahrener Architekt berücksichtigt die tatsächliche Topografie und das offizielle Geländeprofil, Zuwegung und Erreichbarkeit, Bauvorschriften und Anforderungen der Bauherrschaft gleichermaßen für eine gelungene und funktionelle Gestaltung.

So werden Bauvolumen, Wohnkomfort und Genehmigungsfähigkeit perfekt aufeinander abgestimmt – und das Potenzial des Grundstücks voll ausgeschöpft.

Fazit: Wer am Hang baut, sollte frühzeitig alle Faktoren prüfen, ein präzises Geländemodell erstellen und mit einem Architekten arbeiten, der die lokalen Besonderheiten kennt. Nur so entstehen Bauprojekte, die Ausblicke, Komfort und Genehmigungssicherheit vereinen.