Teilbereiche der Baugenehmigung
Licencia urbanística, licencia de obra und licencia de primera ocupación: Die drei Bestandteile der Licencia de Obra Mayor
Wer auf Mallorca ein Haus bauen oder umfassend sanieren möchte, kommt schnell mit diesen drei Begriffen in Berührung:
- Licencia urbanística
- Licencia de obra
- Licencia de primera ocupación
Alle drei gehören zum übergeordneten Konzept der Licencia de Obra Mayor und regeln die verschiedenen Phasen eines Bauprojekts. Rechtlich bildet das LUIB (Ley de Urbanismo de las Islas Baleares) den verbindlichen Rahmen, innerhalb dessen die Gemeinden der Balearen ihre eigenen Vorschriften erlassen. Diese dürfen dem LUIB nicht widersprechen, können aber zusätzliche Anforderungen stellen.
Wir erläutern den Vorgang hier für ein Bauvorhaben ‚typisches Einfamilienhaus‘.
Licencia urbanística – die städtebauliche Genehmigung oder Baulizenz
Die Licencia urbanística ist die erste Stufe der Genehmigung, die die Gemeinde erteilt. Sie basiert auf dem Proyecto Básico (Entwurf, meist im Maßstab 1:100) und bestätigt, dass das Vorhaben allen städtebaulichen Vorschriften entspricht, wie z.B.:
- Art der Nutzung
- Ausnutzungskennziffern
- Höhenlage
- Gebäudehöhe in Metern und Geschossen
- Abstandsflächen
Erforderliche Unterlagen:
- Proyecto Básico mit Lageplan, Grundrissen, Ansichten und Flächenberechnungen, etc.
- Städtebauliche Begründung und Erläuterung (Memoria)
- Festlegung des PEM (Presupuesto de Ejecución Material) als Grundlage für Gebühren und Steuern. PEM wird nach einem festen Kostenschlüssel der Architektenkammer COAIB ermittelt.
Wichtig: Die licencia urbanística ist eine grundsätzliche und rechtlich bindende Baugenehmigung, berechtigt aber noch nicht zum Baubeginn.
Licencia de obra – die eigentliche Baugenehmigung
Mit der Licencia de obra erteilt die Gemeinde die Erlaubnis zum Baubeginn. Grundlage ist das Proyecto de Ejecución (Ausführungsplanung, im Maßstab 1:50), das verschiedene technische Details enthält.
Erforderliche Unterlagen:
- Proyecto de Ejecución mit Grundrissen, Schnitten, etc.
- Tragwerk und statische Berechnungen
- Entwässerung
- Installationspläne
- Kostenschätzung
- Baubeschreibung
Ausserdem erforderlich Unterlagen sind:
- Geotechnisches Gutachten (Bodengutachten)
- Energiezertifikat (das endgültige Label wird erst nach Fertigstellung und Registrierung ausgestellt!)
- Sicherheits- und Gesundheitsschutzkonzept
- Entsorgungsplan für Aushub, Schutt und Abfall, inkl. Vertrag mit dem MAC Insular über die Entsorgungsleistungen und zu deren Sicherung eine beim Consell de Mallorca zu hinterlegende Bankbürgschaft
- Offizielle Benennung nach dem LOE der am Bau Beteiligten. Diese sind neben der Bauherrschaft:
- El director de obra – Arquitecto superior – Architekt, der Baudirektor
- El director de la ejecución de la obra – Arquitecto técnico – technischer Architekt, der Bauleiter (i.d.R. ein Aparejador)
- El Constructor – Baufirma, der Bauausführende
- El coordinador de seguridad y salud – Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKO)
Besonderheiten in Spanien:
- Für die statische Berechnung ist der Architekt verantwortlich, anders als z. B. in Deutschland, wo ein Statiker zuständig ist. Die Figur des Statikers existiert NICHT als am Bau Beteiligter im spanischen Baugesetz (Ley de Ordenación de la Edificación – LOE)!
- Die Bauleitung besteht aus dem Director de obra und dem Director de la ejecución de la obra, gemeinsam sind sie die Dirección facultativa de la obra, DFO.
- Das Ausführungsprojekt muss von der Architektenkammer COAIB geprüft und mit einem Sichtvermerk (Visado Colegial) versehen – gestempelt – werden. Die Prüfung bezieht sich auf Form und Vollständigkeit, nicht auf den Inhalt.
- Licencia de primera ocupación – die Erstbezugsgenehmigung
Nach Fertigstellung aller Arbeiten muss die Licencia de primera ocupación beantragt werden, mit der das Gebäude offiziell genutzt werden darf.
Erforderliche Unterlagen:
- Certificado Final de Obra (FdO, Fertigstellungsanzeige)
- Nachweise über Installationen und Energieeffizienz (Ingenieur oder Installateur)
- As built – Pläne
- Bescheinigung der Abnahme durch den Gemeindearchitekten nach Ortstermin.
Die Gemeinde prüft, ob das Gebäude gemäß genehmigtem Projekt errichtet wurde. Erst mit dieser Lizenz ist eine legale Nutzung möglich.
Immer häufiger wird zur Abnahme ein Abgleich mit den ursprünglich angegeben Baukosten nach PEM verlangt. Auf die Differenz kann dann nachträglich und zusätzlich wieder die Bausteuer ICO erhoben werden!
Fristen und Ablauf
Häufig wird nur von der „Baugenehmigung“ oder „Baulizenz“ gesprochen – gemeint ist aber meist nur die Licencia urbanística.
Nach Erteilung der Licencia urbanística muss das Proyecto de Ejecución mit der Benennung der am Bau Beteiligten innerhalb von 6 Monaten eingereicht werden.
Unser Büro arbeitet am Proyecto de Ejecución bereits parallel zum Genehmigungsverfahren des Proyecto Básico – so lässt sich die Wartezeit zwischen den beiden Genehmigungen verkürzen.
Unser Tipp für Bauherren
Wer die Unterschiede zwischen diesen drei Genehmigungen kennt, kann sein Projekt realistisch planen und Verzögerungen vermeiden.
Ein erfahrener Architekt koordiniert alle Phasen, bereitet die Unterlagen vollständig vor und stimmt sich direkt mit den Behörden ab – für einen reibungslosen Ablauf bis hin zur endgültigen Nutzungsfreigabe.
Fazit: Die drei Genehmigungen – licencia urbanística, licencia de obra und licencia de primera ocupación – sind der rote Faden im mallorquinischen Bauprozess. Wer sie versteht und strategisch plant spart Zeit, Kosten und Nerven.
