Der Zeitplan vom Grundstückskauf bis zur Eintragung im Grundbuch

Wie lange dauert es wirklich, ein Haus zu bauen?

Wer auf Mallorca ein Haus bauen möchte, sollte nicht nur das Budget, sondern auch den realistischen Zeitplan im Blick haben. Zwischen Grundstückskauf und Eintragung des fertigen Hauses im Grundbuch liegen mehrere Phasen, die sich je nach Gemeinde, Projektumfang und behördlichen Auflagen deutlich unterscheiden können.

Vorentwurf, Entwurf und Baueingabe ‚Proyecto Básico‘ – Die wichtigste Phase

In dieser ersten Phase wird das Raumprogramm erstellt, das Potenzial des Grundstücks untersucht und das architektonische Konzept entwickelt. Dazu gehören ein 3D-Modell des Entwurfs, eingebunden in die nähere und die umgebende Topografie, Renderings und natürlich Grundrisse, Schnitte und Ansichten. Auf dieser Grundlage entsteht das Proyecto Básico, das beim Rathaus für die städtebauliche Genehmigung (Licencia Urbanistica) eingereicht wird. Diese Phase dauert in der Regel 2 bis 5 Monate – je nach Komplexität des Projekts.

Die Variable: Licencia Urbanística (städtebauliche Genehmigung)

Der Zeitraum zwischen Einreichen des Proyecto básico und Erteilung der Licencia Urbanística ist der am wenigsten vorhersehbare Faktor im Zeitplan.

• Gesetzlich vorgesehene Bearbeitungszeit (Fiktion): 3 Monate
• Realität: In effizienten Gemeinden ca. 6 Monate, in anderen bis zu 2 Jahre
• Verzögerungsfaktoren: Notwendigkeit zusätzlicher Informes Sectoriales (Fachgutachten) wie Küstenschutz, Straßenanbindung oder Wasserressourcen

Fristen bis Baubeginn und bis Fertigstellung:

Nach Erteilung der Licencia Urbanística muss das Proyecto de Ejecución mit der Benennung der am Bau Beteiligten innerhalb von 6 Monaten eingereicht werden.

Insgesamt hat der Bauherr nach Erteilung der Licencia Urbanística 24 oder 36 Monate (je nach Gemeinde) Zeit, um das Projekt fertigzustellen. So sind es in Calvià 36 Monate, da die Lärmvorschriften im Sommer den Baubetrieb einschränken können.

Wird die Bauzeit überschritten, kann eine Fristverlängerung (prórroga) beantragt werden. Für die verbleibenden Arbeiten ist die Bausteuer ICO erneut zu entrichten.

Licencia de obra (Ausführungsgenehmigung) – erfolgt schneller, aber nicht sofort

Nach Erhalt der licencia urbanística kann die licencia de obra beantragt werden.

• Erforderlich: vollständiges Proyecto de Ejecución, mit Sichtvermerk der Architektenkammer COAIB, übliche Bearbeitungszeit bei COAIB: 1–2 Wochen
• Die Genehmigung erfolgt in den meisten Gemeinden zügig, sofern alle Unterlagen korrekt eingereicht sind. In einigen Gemeinden ist die Vorlage der Unterlagen ausreichend, in anderen wird eine formelle Benachrichtigung ausgestellt.
• Grundsätzlich sollte 4 Wochen nach Einreichen des Proyecto de Ejecución mit den Bauarbeiten begonnen werden können, wenn nötig per Fiktion (silencio administrativo), die mit 1 Monat Bearbeitungszeit gesetzlich vorgesehen ist.

Werkplan und Bauphase

Wir nutzen die Zeit schon vor der Erteilung der Licencia Urbanística zur Erstellung des Werkplans, vor allem zur Berechnung der Statik, so dass hierfür keine Zeit mehr im Gesamtablauf berücksichtigt werden muss. Werkplan, Ausschreibung und Bauausführung greifen dann ineinander über.

Die reine Bauzeit hängt von Größe und Komplexität des Projektes und den Besonderheiten des Grundstücks ab:

• In der Regel rechnen wir mit 18 Monaten von der Baubeginns- bis zur Fertigstellungsanzeige
• Aufwendige Aushubarbeiten, Details oder Ausstattungswünsche mit besonderen Lieferzeiten können die Bauzeit verlängern
• Sommerbetrieb:
  • In Calvià gilt eine Lärmschutzverordnung mit strengen Vorgaben zum Baulärm von Anfang Mai bis Ende Oktober. Der Aushub von Baugruben mit dem Hydraulikhammer (‚Tackern‘) ist in dieser Zeit in den meisten Ortsteilen wenig sinnvoll. Fast alle unsere Baustellen in Calvià beginnen daher im Herbst.
  • In Andratx, Son Vida und anderen Orten gibt es Verordnungen oder Satzungen zum Lärmschutz in Juli und August.
  • Traditionell gehen Baufirmen im August in den Urlaub. In den letzten Jahren aber haben wir öfter als zuvor auch im August den Baubetrieb weiterführen können.

Abschlussphase – Licencia de primera ocupación – Die Erstbezugsgenehmigung und Grundbucheintragung

Mit dem Abschluss der Bauarbeiten wird die licencia de primera ocupación beantragt.

• Voraussetzung: Certificado final de obra, technische Nachweise, as-built-Pläne, Bescheinigung der Abnahme durch den Gemeindearchitekten nach Ortstermin.
• Dauer: stark abhängig von der Gemeinde, von wenigen Wochen bis mehrere Monate.
• Erst danach kann die Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) erfolgen, mit der z.B. ein notarieller Verkauf erst möglich wird. Auch für den Grundbucheintrag im Registro sollten einige Wochen vorgesehen werden.

Bezug der Immobilie

Wir raten, eine Übergangszeit zwischen Fertigstellungsanzeige und Bezug einzuräumen, in der mögliche Nacharbeiten vorgenommen werden können. Das kann, muss aber nicht notwendig werden – und eine entspannte Phase der Möblierung und persönlichen Einrichtung ist immer eine wunderbare Erfahrung.

Unser Tipp für Bauherren

Wer frühzeitig alle Verfahrensschritte kennt und einplant, vermeidet Enttäuschungen.
Ein erfahrener Architekt berücksichtigt von Beginn an:

• Die zu erwartende Dauer jeder Genehmigungsphase
• Mögliche Fachgutachten (informes sectoriales)
• Lokale Bauzeitbeschränkungen
• Die Koordination zwischen Planung, Behörden und Bauunternehmen

Fazit: Vom Grundstückskauf bis zur Eintragung im Grundbuch vergehen auf Mallorca in der Regel mindestens zwei drei Jahre. Mit vorausschauender Planung, guter Koordination und einem eingespielten Team lässt sich dieser Zeitraum optimieren und sicher gestalten.